Erben & Vererben

Erbschaftssteuer auf Immobilien: Erbt der Ehepartner unser Haus steuerfrei?

Viele Ehepaare leben in den eigenen vier Wänden. Wenn einer von beiden stirbt, gehen viele davon aus, dass der Hinterbliebene das Zuhause steuerfrei erbt. Doch das ist nicht immer der Fall. Ein Beispiel verdeutlicht, wie viel Erbschaftssteuer anfallen kann.

Dr. Tatjana Rosendorfer
Nachlassexpertin
Publiziert am
05. Juli 2024

Ehepartner können das Eigenheim, in dem sie leben, steuerfrei erben. Das sogenannte "Familienheim" ist von der Erbschaftssteuer befreit, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt werden: Die oder der Verstorbene hatte hier seinen Lebensmittelpunkt und die Witwe oder der Witwer bleiben nach dem Erbfall zehn Jahre als Eigentümer darin wohnen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um eine kleine Eigentumswohnung oder eine Millionenvilla handelt. 

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Häufig sind Ehepaare gemeinsame Eigentümer des Familienheims. Die Hälfte des Hauses gehört zum Nachlass des Verstorbenen. War der Verstorbene Alleineigentümer des Hauses, fällt das gesamte Haus in seinen Nachlass. Ist das Familienheim Teil eines Zwei- oder Mehrfamilienhauses, ist nur die Wohnung steuerfrei, die das Ehepaar bewohnt hat. 

Nicht selten zieht der hinterbliebene Ehepartner innerhalb der Zehn-Jahres-Frist aus dem Familienheim aus. An der Steuerfreiheit ändert sich nichts, wenn er "aus zwingenden Gründen an der weiteren Nutzung gehindert ist", zum Beispiel weil er ins Alters- oder Pflegeheim kommt.

Viele ziehen aber aus anderen Gründen aus. Alleinstehenden werden Haus und Garten oft zu groß und sie machen ihnen zu viel Arbeit. Hinterbliebene fühlen sich einsam oder möchten aus emotionalen Gründen nicht mehr im Haus bleiben. Andere verkaufen oder vermieten das Familienheim, weil sie zu ihren Kindern ziehen wollen, berufsbedingt den Wohnort wechseln oder andernorts einen frischen Start machen möchten. In diesen Fällen wird die Erbschaftssteuer nachträglich fällig; und zwar nicht anteilig, sondern im Ganzen.

Reicht der Freibetrag bei der Erbschaftssteuer für Ehepartner von 500.000 Euro nicht aus, kann es teuer werden. Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen – die Freibeträge bei der Erbschaftssteuer aber seit 2009 nicht mehr.

Ein Beispiel zeigt, wie sich das auswirkt (siehe Grafik). Eine Frau erbt von ihrem Mann 350.000 Euro Vermögen sowie das Familienheim im Wert von 800.000 Euro. Sie muss keine Erbschaftssteuer bezahlen, denn das Vermögen liegt innerhalb des Erbschaftssteuerfreibetrags und die Immobilie ist steuerfrei. Nach neun Jahren zieht sie in eine kleinere Wohnung. Für die Immobilie wird nachträglich die vollständige Erbschaftsteuer berechnet. Vom Nachlass von 1,15 Millionen Euro ist nach Abzug des Freibetrags von 500.000 Euro ein Anteil von 650.000 Euro zu versteuern. Die Ehefrau gehört zur Steuerklasse I. Damit muss sie 19 Prozent Erbschaftssteuern bezahlen, das sind 123.500 Euro.

Andere Immobilien als das Familienheim sind nur im Rahmen des Freibetrags von 500.000 Euro steuerfrei. Dazu gehören zum Beispiel Zweitwohnungen, Wochenend- und Ferienhäuser sowie Mietwohnungen und Mietshäuser.

Bei unverheirateten Paaren hat der hinterbliebene Partner weder Anspruch auf das gemeinsam bewohnte Zuhause noch könnte er dieses steuerfrei übernehmen. Erblasser müssen in einem Testament oder Erbvertrag regeln, wer Vermögenwerte (wie auch das Haus) erhalten soll. Wäre das Paar im Beispiel nicht verheiratet, dann hätte der Hinterbliebene nur einen Freibetrag von 20.000 Euro und gehörte zur Steuerklasse III. Vom Nachlasswert sind dann 1.130.000 Euro zu versteuern. Beim Steuersatz von 30 Prozent sind 339.000 Euro fällig.

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Weitere Informationen

Um zu hohe Steuerlasten zu vermeiden, sollten Sie sich frühzeitig beraten lassen. Die unabhängigen Nachlass-Expertinnen und Experten des VZ unterstützen viele Paare und Ehepaare bei der Nachlassplanung. Häufig bieten Schenkungen interessante Möglichkeiten: So lassen sich schenkungssteuerliche Freibeträge alle zehn Jahre erneut ausschöpfen. Bei Schenkungen mit Wohnrecht und Nießbrauch lässt sich die Steuerlast senken.

Haben Sie Fragen? Schreiben Sie an kontakt [at] vzde.com oder vereinbaren Sie ein kostenfreies Gespräch im VZ VermögensZentrum in Ihrer Nähe.

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