Erben & Vererben

Erbschaftssteuer bei Immobilien: Was Sie 2024 wissen müssen

Die Erbschaft einer Immobilie kann für Erbinnen und Erben teuer werden. Bei der Erbschaftssteuer reichen die Freibeträge in vielen Fällen nicht aus. Bei nahestehenden Personen wie unverheiratete Partnerinnen und Partnern oder Geschwistern beträgt er magere 20.000 Euro. In vielen Fällen dürften jedoch selbst die Freibeträge der Kinder von 400.000 Euro nicht ausreichen, denn die Preise von Immobilien sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Steuerfrei vererbt werden kann eine selbst bewohnte Immobilie nur, wenn der länger lebende Ehepartner oder Kinder bei Tod des zweiten Elternteils dort mindestens zehn Jahre als Eigentümer wohnen bleiben. Bei Schenkungen gegen Nießbrauchsvorbehalt von Immobilien kann die Erbschaftssteuer gesenkt werden. Erfahren Sie alles Wichtige zur Erbschaftssteuer bei Immobilien.

Dr. Tatjana Rosendorfer
Nachlassexpertin
Publiziert am
28. Mai 2024

Nahezu jeder zweite Deutsche lebt im Eigenheim oder besitzt Immobilien, zum Beispiel Mietwohnungen oder Ferienhäuser, wobei es große regionale Unterschiede gibt. 

Merkblatt

Immobilien im Nachlass: 5 Tipps für Erblasser

Immobilien stellen die Erben oft vor Herausforderungen. Als Erblasser können Sie einiges tun, um es Ihren Erben leichter zu machen.

Laut einer Studie des Instituts für Demoskopie Allensbach werden 57 Prozent der künftigen Erbschaften eine selbst genutzte Immobilie enthalten. Weitere 18 Prozent der Erbschaften umfassen vermietete Immobilien oder Grundstücke. 

Das Problem: Wer eine Immobilie erbt, muss bereits für kleine und mittelgroße Immobilien immer häufiger Erbschaftsteuer zahlen. 

Die Immobilienpreise haben sich zwischen 2009 und 2022 in Deutschland im Durchschnitt fast verdoppelt. 

Die Freibeträge bei der Erbschaftssteuer wurden seit 2009 jedoch nicht mehr an diese Preisentwicklung angepasst. Das hat zur Folge, dass heute ein Drittel mehr Erbinnen und Erben vom Finanzamt zur Kasse gebeten werden als vor zehn Jahren. Bei Ehepartnern und Kindern liegt der Zuwachs sogar bei knapp 90 Prozent.

Video: "Erbschaftssteuer – damit müssen Sie rechnen"

Wie Immobilien für die Erbschaftssteuer bewertet werden

Die Bewertung von Immobilien für die Erbschaftssteuer erfolgt gemäß den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG). Die Bewertung erfolgt auf verschiedene Arten, die von der Art der Immobilie abhängig sind. 

Vergleichswertverfahren für Wohnhäuser und Wohnungen

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen kommt das Vergleichswertverfahren zur Anwendung. Dabei werden Kaufpreise von vergleichbaren Objekten herangezogen, also von Immobilien in ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung. Je teurer Immobilien in der Umgebung verkauft wurden, desto höher wird die Immobilie im Nachlass bewertet – und damit steigt auch die Erbschaftssteuer.

Ertragswertverfahren für vermietete Wohnungen oder Geschäftsräume

Vermiete Immobilien mit mehr als zwei Wohneinheiten werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Dazu gehören Mietwohnungen und Mietshäuser, Geschäftsgebäude und gemischt genutzte Immobilien. Zum einen wird der Bodenwert ermittelt, indem der Bodenrichtwert mit der Grundstücksgröße multipliziert wird. Zum anderen wird der Ertragswert des Gebäudes berechnet, der sich u.a. aus der Jahresmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt. Bei unbebauten Grundstücken (zum Beispiel verpachteten Ländereien) wird das Bodenwertverfahren angewendet.

Sachwertverfahren seit 2023 ungünstiger

Lässt sich der Verkehrswert mit den genannten Methoden nicht verlässlich bestimmen, wird das Sachwertverfahren eingesetzt. Darin gehen neben dem Boden- und dem Gebäudesachwert weitere Faktoren ein. Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurden der sogenannte Sachwertfaktor und der Regionalfaktor erhöht und die Altersminderung gesenkt. Das ließ die Immobilienwerte vor allem in gefragten Lagen wie Ballungsgebieten und Großstädten stärker steigen und konnte zu einer höheren Erbschaftssteuerlast führen.

Wer schätzt den Wert einer Immobilie bei Erbschaft?

Grundsätzlich können Sachverständige, Gutachter oder Makler den Wert von Immobilien bewerten. Bei Immobilien in Erbschaften wird der Wert durch das Finanzamt ermittelt.

Die Behörde fordert die Erben auf, eine Feststellungserklärung abzugeben. Auf der Basis von Angaben zu Größe, Alter oder Standard der Immobilie setzt das Finanzamt den Wert der Immobilie fest. Eine Besichtigung der Immobilie findet nicht statt. Der Wert im Feststellungsbescheid ist maßgeblich für die Berechnung der Erbschaftssteuer. 

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Nachlass regeln: So gehen Sie richtig vor

Mit dem Rentenbeginn ist es höchste Zeit, das Erbe zu regeln und die Nächsten abzusichern. Das sollten Sie beachten.

Das Finanzamt kann auf einen Feststellungsbescheid verzichten, wenn der Wert der Immobilie geringer ist als der Erbschaftssteuerfreibetrag des Erben oder wenn die Immobilie als Familienheim steuerfrei an einen Erben übergeht. Gegen den Feststellungsbescheid des Finanzamts können Erben innerhalb von 30 Tagen Einspruch einlegen. 

Sie können ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellen lassen, das einen niedrigen Verkehrswert bestätigt. Wird die geerbte Immobilie innerhalb von zwölf Monaten nach dem Erbfall zu einem niedrigeren Preis verkauft, gilt der Kaufpreis als Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts. Für die Erbschaftssteuer wird jeweils der niedrigere Wert herangezogen.

Erbschaftssteuer bei Immobilien: Wie hoch ist der Freibetrag?

Erbschaftssteuer müssen Erbinnen und Erben auf die Teile des Nachlasses zahlen, die oberhalb ihres persönlichen Freibetrags liegen.

Sind Immobilien im Nachlass enthalten, reicht das in vielen Fällen nicht aus. Für Ehepartnerinnen und Ehepartner liegt dieser bei 500.000 Euro und bei Kindern bei 400.000 Euro. Darüber hinaus können diese das Familienheim steuerfrei übernehmen (siehe unten). Enkelinnen und Enkel, deren Eltern noch leben, haben einen Freibetrag von 200.000 Euro und Eltern und Großeltern von 100.000 Euro. Bei allen anderen Personen beträgt dieser nur 20.000 Euro.

Tipp: Zusätzlich zur Immobilie können Ehepartner und Kinder Hausrat im Wert von bis zu 41.000 Euro sowie "bewegliche Gegenstände" von bis zu 12.000 Euro steuerfrei übernehmen.

Übrigens: Die Erbschaftssteuer ist vollkommen getrennt von allen anderen Steuerarten zu betrachten. Die Höhe der Erbschaftssteuer und die Freibeträge sind unabhängig davon, wie viel Vermögen und welche Einkünfte man als Erbe hat. Als Faustregel gilt: Je näher Erblasser und Erbe miteinander verwandt sind, desto niedriger fällt die Steuerlast aus.

Mehr über die Freibeträge bei der Erbschaftssteuer lesen Sie im Artikel "Erbschaftssteuer: Freibeträge und Steuerklassen". Einen Überblick über die Steuerklassen und Steuertarife bei der Erbschaftssteuer erhalten Sie hier

Wann ist das Familienheim erbschaftssteuerfrei?

Ehepartner können das Haus oder die Wohnung, in der sie leben, ebenso steuerfrei erben wie Kinder ihr Elternhaus. Das sogenannte "Familienheim" ist von der Erbschaftssteuer befreit, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. 

1. Es war Lebensmittelpunkt des Erblassers

Die Immobilie muss den "Mittelpunkt des familiären Lebens" darstellen. Der Erblasser musste hier seinen Erstwohnsitz haben und bis zu seinem Tod tatsächlich darin gewohnt haben. Für einen Zweitwohnsitz eines Berufspendlers oder ein Wochenend- oder Ferienhaus gilt diese nicht. Die Steuerbefreiung gilt aber auch dann, wenn der Erblasser aus ''zwingenden Gründe'' an einer Selbstnutzung gehindert war, zum Beispiel weil er zuletzt im Alters- oder Pflegeheim war.

2. Der Erbe muss umgehend einziehen

Als hinterbliebener Ehepartner bleibt die Witwe oder der Witwer einfach in der Immobilie wohnen. Erbt ein Kind, muss es "unverzüglich" seinen Lebensmittelunkt dorthin verlegen. Als Frist gilt ein Zeitraum von sechs Monaten.

3. Der Erbe muss zehn Jahre darin wohnen

Nach dem Erbfall muss die Erbin oder der Erbe zehn Jahre lang als Eigentümer selbst in der Immobilie wohnen und dort den "Mittelpunkt des familiären Lebens" haben. Je nach Familienstand kann man dort alleine, mit Partner und Kindern leben. Auch zum Beispiel die Eltern, Enkel, eine Pflegekraft oder die Haushaltshilfe dürfen mit einziehen.

Wer allerdings innerhalb der zehn Jahre auszieht, muss die komplette Erbschaftssteuer nachzahlen. Das passiert zum Beispiel, wenn der Erbe aus beruflichen Gründen umzieht und die Immobilie als Wochenendhaus nutzt oder verkauft, die Immobilie verschenkt oder bei einer Scheidung das Haus aufgibt. Eine Ausnahme ist, wenn der Erbe aus "zwingenden Gründen" an einer Selbstnutzung gehindert ist, zum Beispiel weil er aus gesundheitlichen Gründen in ein Alters- oder Pflegeheim umzieht oder verstirbt.

Steuerfrei Familienheim erben können nur nahe Angehörige

Die Steuerbefreiung kann nur in Anspruch genommen werden von der hinterbliebenen Ehepartnerin oder dem Ehepartner und den Kindern, zum Beispiel nach dem Tod beider Elternteile. Für Enkelinnen und Enkel ist dies möglich, wenn deren Elternteil – also das Kind des Erblassers – bereits verstorben ist. Andere nahestehende Personen können nicht von dem Steuervorteil profitieren, zum Beispiel Geschwister oder unverheiratete Partnerinnen und Partner.

Hinweis zu Wert und Größe des Familienheims

Das Familienheim kann steuerfrei übernommen werden, und zwar unabhängig vom dessen Wert. Es spielt keine Rolle, ob es sich um eine mittelgroße Eigentumswohnung auf dem Land oder eine Millionenvilla in einer Großstadt handelt. Ist das Familienheim ein Doppelhaus oder enthält es Geschäftsräume, ist nur der Teil der Immobilie steuerfrei, in dem der Erblasser gelebt hat und in den der Erben einzieht.

Hat das Familienheim mehr als 200 Quadratmeter Wohnfläche, spielt dies eine Rolle, wenn eines der Kinder das Familienheim übernimmt. Die Steuerfreiheit für Kinder ist nämlich auf eine Wohnfläche von 200 Quadratmeter begrenzt. Die darüberliegende Fläche muss anteilig versteuert werden.

Abschlag bei vermieteten Wohnimmobilien

Bei vermieteten Wohnungen und Mietshäusern wird der Immobilienwert nur zu 90 Prozent für die Berechnung der Erbschaftssteuer herangezogen. Die übrigen 10 Prozent sind steuerfrei (siehe § 13d ErbStG). Ein vorübergehender Leerstand einer Mietwohnung ist unkritisch. Auch der Wert des Mietobjekts spielt keine Rolle. Die vermietete Immobilie darf aber nicht zu Betriebsvermögen oder einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb gehören. Bei vermieteten Büro- oder Geschäftsräumen gewährt das Finanzamt keinen Abschlag.

Immobilie geerbt – wie viel Erbschaftssteuer fällt an?

Immobilien erben kann sehr teuer werden – oder gar nichts kosten. Einige Beispiele verdeutlichen, wie viel Erbschaftssteuer in welchem Fall anfallen kann.

Merkblatt

Was Patchworkfamilien beim Vererben beachten sollten

Das Merkblatt zeigt, wie die gesetzliche Erbfolge aussieht und was bei der Gestaltung des Nachlasses zu beachten ist.

Erbschaftssteuer, wenn der Ehepartner oder Lebenspartner erbt

Häufig fallen Immobilien (oder Teile davon) im Rahmen eines Erbfalls von einem Ehepartner an den Hinterbliebenen. Beispiele zeigen, wie die Erbschaftssteuer ausfällt:

  • Eheleute waren gemeinsame Eigentümer des gemeinsam bewohnten Hauses.

    Zum Nachlass des Verstorbenen gehört die Hälfte des Hauses. Diese Hälfte kann der hinterbliebene Partner steuerfrei übernehmen, muss aber zehn Jahre als Eigentümer darin wohnen bleiben. 

  • Nach dem Tod des eingetragenen Lebenspartners bleibt der Hinterbliebene in der gemeinsamen Wohnung. Nach drei Jahren kommt er ins Altersheim. 

    Wenn der hinterbliebene Partner aus persönlichen Gründen ins Altersheim zieht (zum Beispiel, weil Wohnung für eine Person zu groß ist oder sie einem nicht mehr gefällt), dann wird die vollständige Erbschaftsteuer nachträglich berechnet. Wird hingegen die Betreuung aus gesundheitlichen Gründen zwingend notwendig, so unterliegt dies keiner Nachversteuerung.

  • Nach dem Tod ihres Mannes möchte eine Frau aus emotionalen Gründen nicht im Haus wohnen bleiben. Welche Möglichkeiten hat sie, dass keine Erbschaftssteuer anfällt? 

    Sollten die Freibeträge der Ehefrau von 500.000 Euro gegenüber Ihrem Ehemann überstiegen werden, wird auf den übersteigenden Betrag die Erbschaftsteuer berechnet.

Merkblatt

Den Ehepartner absichern: Für Einkünfte sorgen, Nachlass regeln

Das Merkblatt fasst zusammen, welche Aspekte Sie berücksichtigen müssen, um Ihren Ehepartner bestmöglich abzusichern.

  • Ein Mann erbt eine Ferienwohnung im Wert von 200.000 Euro, die seiner Frau gehört hatte. 

    Im Rahmen des Freibetrags von 500.000 Euro ist die Wohnung steuerfrei. Oberhalb des Freibetrags – also bei einem Gesamtnachlassvermögen von 700.000 Euro – muss er als Angehöriger der Steuerklasse I 11 Prozent Erbschaftssteuer bezahlen (22.000 Euro).

Erbschaftssteuer, wenn Kinder oder Enkel erben

  • Ein Kind übernimmt das Elternhaus. Es zieht "unverzüglich" ein, also innerhalb von sechs Monaten nach dem Tod des Erblassers.

    Das Erbe des Hauses ist steuerfrei, wenn das Kind zehn Jahre als Eigentümer darin wohnen bleibt und die Immobilie nicht weitervermietet wird. Die Steuerbefreiung gilt bis zu 200 Quadratmeter Wohnfläche. Die darüber hinaus gehende Wohnfläche muss anteilig versteuert werden.

  • Ein Kind übernimmt das Elternhaus. Nach sechs Jahren muss es berufsbedingt umziehen für drei Jahre. Es möchte das Haus behalten und vermietet es.

    Da das Kind innerhalb der Zehn-Jahres-Frist auszieht, muss es die Erbschaftssteuern vollständig nachzahlen, wenn der Freibetrag bereits ausgeschöpft ist. Das gilt bei vorzeitigem freiwilligen Auszug, Verkauf oder Vermietung.

  • Ein Kind übernimmt das Elternhaus. Es handelt sich um eine Villa im Wert von 1,2 Millionen Euro mit 300 Quadratmeter Wohnfläche.

    Die Steuerbegünstigung für Kinder gilt für Immobilien bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Darüber hinaus wird die Steuerbefreiung nur anteilig gewährt; die verbleibenden 100 Quadratmeter muss das Kind versteuern. Die 100 Quadratmeter entsprechen einem Drittel des Immobilienwertes. Daraus ergibt sich ein zu versteuernder Wert von 400.000 Euro. Das entspricht dem Freibetrag des Kindes bei der Erbschaftssteuer.

  • Eine Frau und ihr Stiefbruder erben das Elternhaus und verkaufen es für 900.000 Euro. 

    Leibliche Kinder und Stiefkinder haben den gleichen Freibetrag von 400.000 Euro. Damit müssen beide den übersteigenden Wert von 50.000 Euro versteuern. Als (Stief-)Kinder (Steuerklasse l) beträgt der Steuersatz 7 Prozent. Damit fällt pro Kind eine Erbschaftsteuerlast von 3.500 Euro an.

    Zur Spekulationsfrist: Wenn die Immobilie mehr als 10 Jahre im Besitz der Eltern war, fällt bei Verkauf des Hauses keine Ertragssteuer auf den Gewinn an. Für Erben gilt die sog. ''Fußstapfen-Theorie'', d.h. sie treten in die Fußstapfen der Eltern und übernehmen somit die Haltefrist der Eltern.

  • Ein Enkel übernimmt das Haus, das die Großmutter bis zu ihrem Tod bewohnt hatte. Die Eltern des Enkels leben nicht mehr. 

    Der Freibetrag von Enkelkindern, deren Eltern bereits verstorben sind, liegt bei 400.000 Euro. Eine Steuerbegünstigung für die Immobilie gibt es jedoch im Erbfall nicht. Je nach Höhe des gesamten Erbes muss das Nachlassvermögen oberhalb des Freibetrages versteuert werden.

  • Ein minderjähriger Enkel bekommt überraschend die Ferienwohnung seines Großvaters in Österreich vermacht. 

    Enkelkinder haben einen Freibetrag von 200.000 Euro gegenüber jeden Großelternteil. Liegt der Wert der Immobilie über dem Freibetrag, gelten die Steuertarife der Steuerklasse l. Jedoch kann durch das Familiengericht ein Ergänzungspfleger berufen werden, der bei Weitergaben von Immobilien an minderjährige Kinder die Interessen des Kindes vertritt.

Erbschaftssteuer, wenn Eltern oder Großeltern erben 

  • Eine 50-jährige Frau lebte mit ihrer 75-jährigen Mutter zusammen. Nach dem Tod der Tochter erbt die Mutter die Wohnung.

    Die steuerliche Begünstigung für das Familienheim gilt nur für Kinder gegenüber den Eltern. Die Mutter hat einen Freibetrag von 100.000 Euro. Sofern dieser Freibetrag überstiegen wird, unterliegt das Nachlassvermögen den Steuertarifen nach der Steuerklasse l. Bei einem Wohnungswert von 300.000 Euro muss die Mutter 200.000 Euro versteuern. Beim Steuersatz von 11 Prozent werden 22.000 Euro Erbschaftssteuer fällig.

  • Ein alleinstehender, kinderloser Mann stirbt und hat kein Testament. Seine Eigentumswohnung ist noch nicht abbezahlt.

    Nach gesetzlicher Erbfolge erben die Eltern des Erblassers zu gleichen Teilen. Sie erben sowohl die Vermögenswerte als auch die Schulden. Eltern haben einen geringeren Freibetrag gegenüber ihren Kindern als Kinder gegenüber Eltern. Dieser beträgt 100.000 Euro. Beim Steuerwert der Wohnung ist das Darlehen abzuziehen.

  • Eine alleinstehende, kinderlose Frau verstirbt und hat keine testamentarische Regelung über Ihren Nachlass getroffen. Die Mutter und der Bruder der Erblasserin leben noch, der Vater ist bereits verstorben. Wer erbt und wie hoch ist die Erbschaftsteuerlast?

    Nach gesetzlicher Erbfolge erben die Mutter und der Bruder zu gleichen Teilen. Eltern haben im Erbfall einen Freibetrag von 100.000 Euro und gehören der Steuerklasse l an, Geschwister haben einen Freibetrag von 20.000 Euro und unterliegen der Steuerklasse ll.

Bei Kinderlosen

  • Eine Witwe hinterlässt eine Eigentumswohnung im Wert von 400.000 Euro, aber leider kein gültiges Testament. Nächste Angehörige und damit einzige gesetzliche Erbin ist die Tochter ihrer verstorbenen Schwester.

    Die Nichte hat nur einen Freibetrag von 20.000 Euro. Den darüberliegenden Wert der Immobilie von 380.000 Euro muss sie versteuern. Sie gehört zur Steuerklasse II. Damit beträgt der Steuersatz 25 Prozent. Das ergibt eine Erbschaftsteuerlast von 95.000 Euro.

  • Eine alleinstehende, kinderlose Frau hinterlässt ihrer Schwester ihr Wohnhaus im Wert von 700.000 Euro. 

    Die Schwester hat einen Freibetrag von 20.000 Euro. Auf den darüberliegenden Wert der Immobilie von 680.000 Euro muss sie Erbschaftssteuer bezahlen. Sie gehört zur Steuerklasse II. Beim Steuersatz von 30 Prozent beläuft sich die Erbschaftsteuer auf 204.000 Euro. Die Eltern sind gegenüber der kinderlosen Tochter pflichtteilsberechtigt, können also ihren Pflichtteil von der Erbin (Schwester) fordern. Der Pflichtteil muss jedoch gefordert und beantragt werden und wird nicht automatisch fällig.

  • Ein Patenkind (Neffe) erbt das Haus seines kinderlosen Onkels.

    Auch hier ist die Erbschaftsteuer abhängig vom Wert der Immobilie. Der Freibetrag des Patenkindes beträgt 20.000 Euro und der darüberliegende Wert des Hauses unterliegt der Erbschaftssteuer. Grundsätzlich gilt: Gibt es keine Verwandtschaft mehr und hat der Verstorbene keinen Erben benannt, geht der Besitz an den Staat über. Das ist auch dann der Fall, wenn alle vom Nachlassgericht ermittelten oder im Testament bestimmten Erben die Erbschaft ausschlagen.

Andere Konstellationen

  • Eine Frau vererbt ihrer Tochter mehrere Mietwohnungen, die alle vermietet sind.

    Vermietete Wohnungen, die zu Wohnzwecken genutzt werden, sind mit 90 Prozent ihres Wertes für die Berechnung der Erbschaftssteuer angesetzt anzusetzen.

Merkblatt

Was unverheiratete Paare bei den Finanzen beachten sollten

Welche Rechte und Ansprüche haben Unverheiratete? Und worauf müssen sie bei finanziellen Fragen besonders achten?

  • Ein Witwer mit zwei erwachsenen Kindern besitzt ein Haus, in dem er mit seiner Freundin zusammenlebt. Das Paar ist nicht verheiratet. Falls er stirbt, was kommt auf die Frau zu?

    Ohne Testament erbt die Frau nichts; nach gesetzlicher Erbfolge erben nur die beiden Kinder. 

Das Haus kann eines der Kinder steuerfrei übernehmen, wenn es dort einzieht. Ist dies nicht der Fall, müssen die Kinder das Nachlassvermögen ihres Vaters, darunter das Haus, unter Berücksichtigung der Freibeträge versteuern. Die Freundin des Vaters könnte Gefahr laufen, ausziehen zu müssen, sollten sie und die Kinder nicht zu einer Einigung gelangen. Im Testament kann der Mann seine Freundin als Erbin des Hauses einsetzen. Auf den Hauswert oberhalb ihres geringen Freibetrags von 20.000 Euro muss die Frau 30 Prozent Erbschaftssteuer bezahlen. Bei einem Haus im Wert von 500.000 Euro sind 480.000 Euro mit einem Steuersatz von 30 Prozent zu versteuern, das macht 144.000 Euro an Erbschaftsteuern. Ist nicht genügend liquides Vermögen vorhanden, muss die Immobilie ggf. veräußert werden, um die Erbschaftsteuer begleichen zu können. Zudem besteht ein Pflichtteilsanspruch der beiden Kinder. 

Alternativ könnte der Mann seiner Freundin ein Wohnrecht oder Nießbrauch einräumen und das Haus an seine Kinder vererben. Jedoch ist auch das Wohnrecht bzw. der Nießbrauch steuerpflichtig. Eine weitere Möglichkeit wäre die Schenkung zu Lebzeiten vom Vater an die Freundin, wobei er sich selbst den Nießbrauch vorbehalten könnte. Jedoch läuft hierbei keine Frist der 10 Jahre aufgrund des eingetragenen Nießbrauchs. Somit haben die beiden Kinder trotz der Schenkung einen Pflichtteilsergänzungsanspruch für die Immobilie, wenn die Immobilie gegen Nießbrauch übertragen wird.

Eine geschiedene Frau lebt mit ihren Kindern in einer Eigentumswohnung. Nach ihrem Tod möchte sie, dass ihr Ex-Mann – der Vater der Kinder – dort einzieht und für die Kinder sorgt. Wenn er die Wohnung erbt, wie viel Erbschaftssteuer kostet das? 
Da beide geschieden sind, kann das Familienheim nicht steuerfrei übernommen werden. Der Freibetrag von Ex-Ehepartnern ist 20.000 Euro. Alles darüber muss versteuert werden.

Fazit

Quintessenz: Für die meisten Erben kann es sehr teuer werden, ein Haus zu erben. Besser ist es, wenn sich Erblasser frühzeitig Gedanken machen, was mit ihren Immobilien geschehen soll. Gerade Zweitwohnungen oder Ferienwohnungen, die vielleicht nicht mehr häufig genutzt werden, sollte man lieber verkaufen und den Erlös gut anlegen oder – um Steuern zu optimieren – in Form von Schenkungen weitergeben. Freibeträge können bei Schenkungen alle zehn Jahre erneut ausgeschöpft werden.

Immobilie geerbt: Was Erben jetzt tun müssen, um die Erbschaftssteuer bezahlen

Nach dem Tod des Erblassers erfahren Sie – zum Beispiel von Angehörigen oder bei der Testamentseröffnung –, dass Sie Erbin oder Erbe geworden sind und eine Immobilie geerbt haben. Wenn Sie sich darüber freuen, nehmen Sie das Erbe an.

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Erbschaft – was nun?

Lernen Sie die wichtigsten Schritte einer Erbabwicklung kennen und erfahren Sie, welche Fristen Sie unbedingt berücksichtigen müssen.

Doch was ist, wenn Sie die Immobilie lieber nicht erben würden, zum Beispiel weil das Erbe überschuldet ist oder die Immobilie schrottreif und unverkäuflich? Das können Sie sich reiflich überlegen. Ab dem Zeitpunkt, an dem Sie Kenntnis über Ihre Erbschaft gemacht haben, haben Sie sechs Wochen Zeit zu entscheiden, ob Sie das Erbe ausschlagen wollen. Wenn Sie oder der Erblasser im Ausland leben, verlängert sich diese Frist auf sechs Monate.

Nehmen Sie die Erbschaft an, müssen Sie diese innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt mitteilen ("Meldepflicht"). Denn steuerpflichtig sind Sie als Erbin oder Erbe. Sie setzen aber nicht das Finanzamt in Kenntnis, das für Sie zuständig ist, sondern das Finanzamt des Ortes, an dem der Verstorbene zuletzt gewohnt hat. Ein formloses Schreiben genügt.

Laut Erbschaftssteuergesetz sollte Ihr Schreiben den Namen, die Adresse und den Beruf des Erblassers und des Erben enthalten sowie den Tag und den Ort, an dem der Erblasser verstorben ist. Wichtig für das Finanzamt ist außerdem, in welchem Verhältnis Sie zum Verstorbenen standen, also zum Beispiel den Verwandtschaftsgrad. Sie sollten den Gegenstand (in diesem Fall die Immobilie) und deren geschätzten Wert angeben. Sie sollten angeben, ob Sie die Erbschaft aufgrund der gesetzlichen Erbfolge gemacht haben, ob es eine Erbschaft oder ein Vermächtnis ist und ob ein Testament oder Erbvertrag vorliegen. Auch sind Angaben zu früheren Schenkungen wichtig, damit festgestellt werden kann, ob der erbschaftssteuerliche Freibetrag bereits ausgeschöpft wurde und ob ein Pflichtteilergänzungsanspruch besteht.

Übrigens: Sind Testamentsvollstrecker oder Nachlassverwalter bestellt, kümmern diese sich um diese und die folgenden Aufgaben. Die Expertinnen und Experten des VZ VermögensZentrums können als Testamentsvollstrecker tätig werden und die Erben im Rahmen des VZ-Nachlass-Service unterstützen.

Auf Basis Ihrer Angaben entscheidet das Finanzamt, ob Sie eine Erbschaftssteuererklärung machen müssen. Ist zum Beispiel der Wert der Immobilie – gegebenenfalls zusammen mit weiteren Vermögenswerten im Nachlass – geringer als Ihr Freibetrag, sieht das Finanzamt davon ab. Ansonsten erhalten Sie die Aufforderung, für die geerbte Immobilie eine Erbschaftssteuererklärung abzugeben. Die Abgabefrist beträgt mindestens einen Monat. Die notwendigen Vordrucke für die Erbschaftssteuererklärung sowie die Anlagen erhalten Sie beim Finanzamt. Das Finanzamt prüft die Erbschaftssteuererklärung und sendet Ihnen den Erbschaftssteuerbescheid zu. Es kann durchaus länger dauern, bis Sie den Bescheid mit einer Zahlungsaufforderung erhalten. Dann allerdings haben Sie oft nur eine Frist von in der Regel einem Monat, um die Erbschaftssteuer zu begleichen.

Wichtig zu wissen: Die Steuerpflicht für Erben entsteht am Todestag des Erblassers. Die Erbschaftssteuer könnte sofort zur Zahlung fällig werden. Da sieht das Erbschaftssteuerverfahren jedoch hinzieht, haben Erben viel Zeit, die Höhe der zu erwartenden Erbschaftssteuer abzuschätzen und Lösungen zu finden, die Erbschaftssteuer zu bezahlen.

Kein Geld? Wenn man die Erbschaftssteuer nicht zahlen kann

Wenn Immobilien vererbt werden, kann die Erbschaftssteuer Erbinnen und Erben in finanzielle Bedrängnis bringen. Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Erbt ein Einzelkind von seinem Vater eine Großstadt-Villa im Wert von 2 Millionen Euro, muss es nach Abzug des Freibetrags von 400.000 Euro immer noch 1,6 Millionen versteuern; beim Steuersatz von 19 Prozent macht dies 304.000 Euro.

Wer nicht zum engsten Familienkreis gehört, hat nur einen sehr geringen Freibetrag von 20.000 Euro und muss darüber hinaus mindestens 20 bis 30 Prozent Erbschaftssteuer bezahlen. Erbt ein Geschwisterteil oder ein unverheirateter Lebenspartner eine Immobilie im Wert von 600.000 Euro, werden darauf 116.000 Euro für Geschwister beziehungsweise 174.000 Euro für nicht verheiratete Lebenspartner an Erbschaftssteuer fällig – und zwar nach Erhalt des Bescheids innerhalb von vier Wochen. Wie geht das?

Wer das Geld nicht kurzfristig verfügbar hat und auch keinen Kredit dafür aufnehmen kann, muss die geerbte Immobilie womöglich zwangsweise verkaufen, um die Erbschaftssteuer zu bezahlen. Das trifft zum Beispiel zu, wenn die Erbschaft überwiegend aus der Immobilie besteht. Oder wenn die übrigen Vermögenswerte im Nachlass nicht ausreichen, vom Erlös die Steuer zu tilgen. Oft möchten Erben diese Vermögenswerte aus emotionalen Gründen behalten.

Gehört die Immobilie zu einem Betrieb oder ist vermietet – oder will der Erbe selbst darin wohnen –, ist eine Stundung möglich, wenn das Kapital für die Erbschaftssteuerzahlung aus dem Betriebsvermögen entnommen werden müsste. Bei Mietwohnungen und Mietshäusern ist die zinsfreie Stundung für bis zu zehn Jahre möglich, wenn der Erbe oder der Vermächtnisnehmer die Steuer nur bezahlen könnte, wenn die Wohnung dafür verkauft wird. Die Stundung muss beim Finanzamt beantragt werden. Diese entscheidet nach Ermessen im Einzelfall.  

Wichtig: Die Stundung der Erbschaftssteuer kommt nur infrage, wenn alle andere Finanzierungsmöglichkeiten ausgeschöpft sind und der Verkauf der geerbten Immobilie der letzte Ausweg wäre.

Erbschaftssteuer vermeiden: Was Erblasser machen können

Immobilien im Nachlass können Erbinnen und Erben große Probleme bereiten: Kinder streiten über die Verwendung des Elternhauses, Renovierungskosten sind zu hoch, und bei unverheirateten Paaren wird der Hinterbliebene mit hohen Erbschaftsteuern belastet. Wenn Sie Ihren Vermögensübergang frühzeitig planen, lässt sich einiges vermeiden. Leiten Sie jetzt die richtigen Schritte ein, um Ihr Vermögen in Ihrem Sinne weitergeben zu können.

Merkblatt

Schenkung zu Lebzeiten: Vermögen steueroptimiert weitergeben

Das Merkblatt zeigt auf, wie Sie mit Schenkungen Steuern sparen, worauf bei Immobilien zu achten ist und wie viel Geld Sie für sich behalten müssen.

Schenkungen zu Lebzeiten

Eine Immobilie zu verschenken klingt auf den Blick etwas befremdlich. Doch möchten Immobilienbesitzer das Familienheim, die gern mit der Familie genutzte Ferienwohnung oder die einträglichen Mietwohnungen ohnehin eines Tages zum Beispiel an ihre Kinder weitergeben. Mit Schenkungen zu Lebzeiten bestehen dabei viele Vorteile: 

Freibeträge alle zehn Jahre

Mit Schenkungen zu Lebzeiten können die Freibeträge alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden. Tritt der Erbfall innerhalb von zehn Jahren ein, wird der Freibetrag angerechnet und die restliche Summe wird versteuert. Tritt der Erbfall mehr als zehn Jahre nach der Schenkung ein, gelten die Freibeträge erneut.

Die Steuersätze und Freibeträge bei der Schenkungssteuer sind identisch mit denen bei der Erbschaftssteuer, bis auf eine Ausnahme: Eltern und Großeltern haben beim Erben einen Freibetrag von 100.000 Euro, bei Schenkungen aber nur von 20.000 Euro.

Freibeträge können verdoppelt werden

Ehepaare können mit Schenkungen die Freibeträge quasi verdoppeln, denn jedes Elternteil kann schenken. Schenkt ein Ehepaar seinem Sohn das Haus im Wert von 800.000 Euro, kann er bei der Schenkungssteuer von Mutter und Vater jeweils den Freibetrag von 400.000 Euro geltend machen.

Teilschenkungen

Auch Teilschenkungen sind möglich. Ein Vater kann seiner Tochter einen Teil des Hauses im Wert von 400.000 Euro schenken und nach zehn Jahren einen weiteren Teil für 400.000 Euro.

Keine Einschränkungen beim Familienheim 

Bei einer Schenkung des Familienheims muss der Beschenkte (Ehepartner oder Kinder) nicht zehn Jahre dort selbst leben. Im Erbfall müsste er dieses, um dieses steuerfrei übernehmen zu können. Erben Kinder das Familienheim, sind nur 200 Quadratmeter steuerfrei. Bei Schenkungen spielt die Größe keine Rolle. Achtung: Die Steuerbefreiung des Familienheims für Kinder gilt nur im Erbfall, aber nicht bei Schenkungen.

Keine Pflichtteile zu beachten

Anders als beim Vererben brauchen Sie keine Pflichtteile beachten. Ein alleinstehender Vater kann seiner Lebensgefährtin eine Wohnung schenken. Würde diese die Wohnung erben, könnten seine Kinder Pflichtteilsansprüche stellen. Bei Schenkungen innerhalb von zehn Jahren vor dem Erbfall können allerdings Pflichtteilsergänzungsansprüche gestellt werden. Wertsteigerungen zwischen Schenkung und Erbfall werden nicht berücksichtigt, es gilt der Wert (zum Beispiel der Immobilie) zum Zeitpunkt der Schenkung.

Nutzungsrechte senken Steuerlast 

Eine Schenkung mit Wohnrecht oder Nießbrauch kann die Steuern enorm senken. Schenken Eltern ihrem Sohn das Elternhaus und behalten sich den Nießbrauch bis zum Lebensende vor, wird der Wert des Hauses um den Wert des Nießbrauchs gemindert. Ein Beispiel in diesem Artikel zeigt, wie ein Wohnungseigentümer seiner Lebensgefährtin die gemeinsam bewohnte Wohnung schenkt. Mit Nießbrauch muss die Frau wesentlich weniger Schenkungssteuer bezahlen als ohne.

Wichtig: Bei Schenkungen sollte man nicht nur die Steuern im Blick haben. Der Artikel zeigt auf, worauf man zum Beispiel beim "Berliner Testament" achten sollte und dass man genug Vermögen für Notfälle behält. 

Lese-Tipp: Der VZ-Leitfaden "Den Nachlass richtig planen"

Der Leitfaden beschreibt, wie Sie Ihre Vermögensnachfolge nach Ihren Wünschen regeln. Sie erfahren, welche rechtlichen Möglichkeiten dafür bestehen und wie Sie dabei Steuern sparen können.  Auf 76 Seiten zeigt der Leitfaden auf, wie durch klare Regelungen Streit unter den Angehörigen über das Erbe vermieden werden kann (7 Euro zzgl. Porto, bestellbar auf dieser Website).

Weitere Informationen

Die Expertinnen und Experten des VZ unterstützen Erblasser bei der Nachlassplanung und Erben im Rahmen des VZ-Nachlass-Service.

Mit einer frühzeitigen Nachlassplanung stellen Erblasser zum Beispiel mit Schenkungen oder einer Umstrukturierung ihres Vermögens sicher, dass die Freibeträge bei der Erbschaftssteuer optimal ausgeschöpft werden. Und als Testamentsvollstrecker sorgen wir dafür, dass Ihr Nachlass so verwaltet und aufgeteilt wird, wie Sie es in Ihrem letzten Willen festgelegt haben.

Haben Sie Fragen? Schreiben Sie an kontakt [at] vzde.com (kontakt[at]vzde[dot]com) oder vereinbaren Sie ein kostenfreies Gespräch im VZ in Ihrer Nähe.

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