Das Elternhaus erben: Wie sich Geschwister einigen können

Viele Eltern wünschen sich, dass das Haus, in dem die Kinder aufgewachsen und mit dem viele Erinnerungen verbunden sind, im Familienbesitz bleibt. Doch das ist nicht immer realistisch. Vielfach wohnen die Kinder andernorts und haben bereits Wohneigentum. 

Option 1: Eines der Kinder übernimmt das Haus

Möchte eines der Kinder das Elternhaus übernehmen, muss es seine Geschwister auszahlen. Die Konditionen werden in einem notariell beglaubigten Erbauseinandersetzungsvertrag festgehalten.

Den Wert des Hauses kann ein Gutachter ermitteln oder die Geschwister einigen sich darüber. Angesichts sehr hoher Immobilienpreise kann es dazu kommen, dass derjenige, der das Haus haben möchte, für die Auszahlungen ein Darlehen aufnehmen muss – oder feststellt, dass er es sich finanziell nicht leisten kann.

Möchte eines der Kinder nach dem Tod der Eltern in das Familienheim einziehen, kommt ihm ein Vorteil bei der Erbschaftssteuer zugute. Unabhängig vom Freibetrag bei der Erbschaftssteuer von 400.000 Euro je Kind bleibt die Immobilie von der Erbschaftssteuer befreit, wenn derjenige innerhalb von sechs Monaten ins Haus einzieht und zehn Jahre darin wohnen bleibt. Zieht er vorher aus, ist das Haus nachträglich zu versteuern. Für Kinder ist die Steuerfreiheit auf 200 Quadratmeter Wohnfläche beschränkt, ein 300-Quadratmeter-Haus ist also nur zu zwei Dritteln steuerfrei.

Option 2: Das Haus vermieten

Möchten die Geschwister die Immobilie halten oder sich Zeit nehmen, um über die zukünftige Verwendung des Elternhauses zu entscheiden, kommt eine Vermietung infrage. Alle Erben erhalten laufende Mieteinnahmen, müssen sich jedoch um die Vermietung kümmern und dafür die Immobilie möglicherweise erst einmal modernisieren. Ob sich die Vermietung finanziell lohnt, sollte man hinreichend prüfen (siehe Tabelle). Auch die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft muss erst einmal warten.

Allerdings kann jeder Erbe beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen. Dann wird das Haus zwangsversteigert. Der Erlös ist in der Regel aber wesentlich niedriger als der Verkaufswert. Bei diesem Weg verlieren alle. In solchen Konfliktlagen ist es empfehlenswert, sich Unterstützung und Expertenrat einzuholen.

Vorsicht: Beim Erben von Immobilien droht die Steuerfalle

Aufgrund der hohen Immobilienpreise schlägt der Fiskus erbarmungslos zu, wenn ein Haus oder eine Wohnung an die nächste Generation weitergegeben wird. Eine gute Planung kann die Steuerlast erheblich reduzieren oder sogar auf null drücken.

Wegen der hohen Immobilienpreise sind die Freibeträge bei der Schenkungssteuer schnell ausgeschöpft. Wird die Weitergabe von Immobilien sorgfältig geplant, lassen sich die Steuern erheblich minimieren oder sogar auf null drücken.

Freibeträge alle 10 Jahre nutzen

Obwohl Schenkungen genauso hoch besteuert werden wie Erbschaften, haben sie steuerlich einen entscheidenden Vorteil: Der Freibetrag kann alle 10 Jahre neu genutzt werden.

Beispiel: Der Vater einer Tochter besitzt drei Immobilien im Wert von jeweils 400.000 Euro. Eine davon könnte er seiner Tochter sofort überschreiben, die nächste in 10 Jahren und die dritte in 20 Jahren. Dann müsste seine Tochter keinen Cent Schenkungssteuer zahlen. Eltern können alle zehn Jahre sogar Immobilien im Wert von 800.000 Euro steuerfrei an jedes Kind weitergeben, wenn die Objekte ihnen gemeinsam gehören.

Die Immobilie etappenweise verschenken

Wenn die Freibeträge nicht ausreichen, kann das Haus auch etappenweise verschenkt werden. Eine Immobilie im Wert von 1,2 Millionen Euro kann so in drei Schritten komplett steuerfrei an ein Kind übertragen werden. Ein Elternpaar könnte auf diese Weise sogar eine Immobilie im Wert von bis zu 2,4 Millionen Euro in drei Etappen an ein Kind übertragen, ohne dass auch nur ein Cent Schenkungssteuer anfällt.

Nießbrauch festlegen

Beim Nießbrauch verschenken Sie eine Immobilie, nutzen sie aber weiter: Sie wohnen darin oder vermieten sie und erhalten die Mieteinnahmen. Der Nießbrauch verringert den steuerlichen Wert der Immobilie und damit auch die Schenkungssteuer. Der Wert des Nießbrauchs hängt von der Miethöhe sowie vom Alter und Geschlecht des Schenkenden ab.

Weitere Informationen

Neben den genannten Optionen sind je nach individueller Situation weitere Lösungen denkbar. Haben Sie Ihr Elternhaus, eine Ferienwohnung oder eine andere Immobilie geerbt, oder erwarten Sie eine Erbschaft einer Immobilie? Bestehen Vereinbarungen zu Wohnrechten oder Nießbrauch, gab es Schenkungen zu Lebzeiten oder liegt ein Testament oder ein Erbvertrag vor?

Die Nachlassexperten des VZ beraten Sie individuell bei Ihrer Nachlassregelung: Wir berücksichtigen Ihre finanzielle Gesamtsituation und Ihre Ziele, zum Beispiel im Hinblick auf Ihre Absicherung im Alter. Mehr erfahren Sie in einem kostenfreien Erstgespräch im VZ in Ihrer Nähe.