Immobilien als Kapitalanlage: Lohnt sich das?

In Deutschland ist die Vorliebe für "Betongold" besonders groß. Das gilt nicht nur für die eigenen vier Wände, sondern insbesondere für Mietwohnungen. 

Der "Deutschland Immobilien Vermieterreport 2024" bietet einige interessante Einblicke:

• Die meisten Privatvermieter sind älter: 22 Prozent sind im Rentenalter (über 66 Jahre), 27 Prozent stehen vor der Rente (56 bis 65 Jahre) und 23 Prozent sind zwischen 46 und 55 Jahre.
• Privatvermieter sehen Immobilien als langfristiges Investment: Ein Viertel vermietet seit mehr als 20 Jahren Wohnungen, weitere 31 Prozent länger als 10 Jahre.
• Die meisten vermieten eine (55 Prozent) oder zwei Wohnungen (22 Prozent). 16 Prozent haben drei bis fünf Wohnungen im Bestand und 5 Prozent sechs bis zehn Wohnungen.

Die Grafik zeigt, dass jeder dritte Vermieter pro Jahr zwischen 5.000 und 10.000 Euro und gut jeder Vierte 10.000 bis 20.000 Euro einnimmt. Diese Einkünfte sind brutto. Eine Beispielrechnung (weiter unten im Artikel) legt dar, wie das Ergebnis netto nach Abzug von Kosten und Steuern aussieht. 

Hinweis: Der Artikel konzentriert sich auf Immobilien, die langfristig an Privatpersonen vermietet werden. Der Kauf von Ferienimmobilien zur Kurzzeitvermietung wird nicht behandelt, ebenso wie Investitionen in Gewerbeimmobilien wie zum Beispiel Büroräume, Ladenlokale, Betriebs- oder Lagerhallen.

Video: "Immobilien als Kapitalanlage"

Bevor man eine Immobilie zum Vermieten kauft, sollte man die Vor- und Nachteile abwägen. In großen Vermögen mit guter Mischung sind Immobilien ein interessanter Baustein. Mit Eigenleistungen kann man die Immobilien frei nach seinen Wünschen gestalten. Weitere Vorteile im Überblick:

Immobilien haben ihren Wert

Immobilien gelten als sichere, "greifbare" Anlage mit langfristigem Wertsteigerungspotenzial. Nach Phasen des Wertanstiegs (wie von 2010 bis 2022) sind gute Gewinnmitnahmen möglich. Real – also inklusive Inflation – waren die Preise in den Jahrzehnten davor jedoch rückläufig. Und seit 2022 sind sie sogar deutlich gefallen. 

Immobilien sind Sachwerte mit langer Lebensdauer und Inflationsschutz, da sie – anders als Barvermögen – in Zeiten hoher Inflation tendenziell nicht an Wert verlieren.

Kosten zum Teil steuerlich absetzbar

Der laufende Unterhalt ist in der Regel gut abschätzbar und Rücklagen schaffen Planungssicherheit. Viele Positionen sind steuerlich absetzbar: Dazu zählen die Darlehenszinsen, Instandhaltungsrücklagen, Makler und gegebenenfalls Teile des Hausgelds. Andere Positionen sind auf den Mieter umlegbar, zum Beispiel Reinigung, Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Wohngebäudeversicherung und Grundsteuer. Als Absetzung für Abnutzung (AfA) werden zwei Prozent über 50 Jahre abgeschrieben, bei Neubauten seit 2023 sind es drei Prozent über 33 Jahre. Die Grundsteuer war bislang moderat, wird aber mit der Grundsteuerreform 2025 angepasst.

Steuerliche Vorteile: Nach einer Haltedauer von zehn Jahren ("Spekulationsfrist") ist der Verkaufserlös steuerfrei. Machen Vermieter Verluste, können sie diese in der Steuererklärung mit Gewinnen aus anderen Einkommensarten verrechnen.

Wenig Eigenkapital nötig

Der Kauf einer Renditeimmobilie ist mit wenig Eigenkapital möglich. Banken verlangen in der Regel mindestens 20 Prozent Eigenkapital. Darüber hinaus sollte man die Kaufnebenkosten (7 bis 12 Prozent des Kaufpreises) aus eigenen Mitteln decken. Bestehende Finanzierungen haben niedrige Zinsen. Wer 2025 eine Immobilie kauft oder refinanziert, muss einen deutlich höheren Darlehenszinssatz in Kauf nehmen als 2022 oder davor.

Flexible Nutzung

Bei Bedarf kann man die Renditeimmobilie verkaufen oder selbst darin wohnen. Eigenbedarf kann man nicht nur für einen selbst anmelden, sondern auch für seine Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern und Geschwister. Immobilien können vererbt oder verschenkt werden. Oberhalb der Freibeträge sind sie steuerfrei. Die Freibeträge sind für unverheiratete Partner oder Geschwister mit 20.000 Euro sehr niedrig. Hohe Schenkungs- oder Erbschaftssteuer ist die Folge. 

Viele blenden aus, dass Renditeimmobilien auch Nachteile haben, wie hohe Kosten, oft niedrige Nettorenditen und Risiken. Immobilien stellen häufig ein Klumpenrisiko dar, denn eine breite Streuung ist (je nach Vermögensstruktur) nur mit sehr großen Vermögen machbar. Steckt ein großer Teil des Vermögens in Immobilien und anderen Anlagen, ist die Liquidität ggf. zu gering. Weitere Nachteile im Überblick: 

Einkünfte sind nicht garantiert

Mieterträge können geringer ausfallen als erwartet, zum Beispiel wenn Mieter nicht zahlen. Mieter dürfen die Miete mindern, wenn es zum Beispiel Baulärm in der Nähe gibt. Geraten Vermieter an Mietvandalen, drohen auch teure Reparaturen. Die Wohnung kann länger leer stehen, wenn sich kein solider Mieter findet. Auch sind Vermieter nicht frei in der Mietpreisgestaltung. Gesetzliche Regularien wie die Mietpreisbremse und Beschränkungen wegen des Mietspiegels grenzen die Ertragsmöglichkeiten ein.

Steuerliche Nachteile

Die tatsächlichen Ausgaben sind oft höher als die steuerlich ansetzbare Absetzung für Abnutzung (AfA). Längst nicht alle Kosten lassen sich auf die Mieter umlegen. Nicht umlagefähige Ausgaben können aber als Werbungskosten geltend gemacht werden. Die Entwicklung mancher Posten ist schwer abschätzbar, zum Beispiel wegen Grundsteuerreform, dem Gebäudeenergiegesetz und wechselnder gesetzlicher Vorgaben. 

Vermieter hat viel Aufwand

Der Verwaltungsaufwand ist nicht zu unterschätzen, zum Beispiel für Nebenkostenabrechnungen, die Kommunikation mit Mietern und Koordination von Handwerkern. Das kostet den Vermieter viel Zeit oder Geld für eine teure Hausverwaltung.

Mangelnde Flexibilität

Das Anlageobjekt lässt sich nicht bewegen ("immobil"). Bei kurzfristigem Finanzbedarf kann eine Immobilie oft nicht zeitnah oder nur unter Preisabschlägen verkauft werden. 

Vermögen ist lange gebunden

Bei Immobilien ist sehr viel Kapital für sehr lange Zeit gebunden, das nicht ohne weiteres verfügbar ist. Die hohen Kaufnebenkosten von 7 bis 12 Prozent vom Kaufpreis schmälern das Eigenkapital spürbar. Wird die Immobilie mit einem Darlehen finanziert, ist eine hohe Schuldenaufnahme notwendig. Die Neufinanzierung ist teuer, da die Zinssätze deutlich höher sind als 2022 oder davor.

Der Werterhalt der Immobilie nicht sicher

Immobilien gelten als sicheres, langfristiges Investment. Auch wenn Immobilienpreise langfristig in der Regel steigen, ist das Wertsteigerungspotenzial begrenzt und können auch rückläufig sein. Denn die Wertsteigerung unterliegt externen Faktoren, zum Beispiel der Wirtschaftslage, Standorteinflüssen oder dem Zinssatz. 

Bei Wertverlust der Immobilie Verluste am Eigenkapital

Wer einen großen Teil fremdfinanziert, profitiert zudem von einem Hebeleffekt: Wenn der Verkehrswert steigt, nimmt der Wert des eingesetzten Eigenkapitals überproportional zu. Diese Strategie hat viele Jahre lang hervorragend funktioniert. Doch wenn die Immobilienpreise sinken, wirkt der Hebel in die andere Richtung.

Die Tabelle illustriert diesen Effekt anhand eines einfachen Beispiels: Ein Investor hat eine Immobilie für 1 Million Euro gekauft. 800.000 Euro sind fremdfinanziert, das entspricht 80 Prozent. Ein Jahr später liegt der Verkehrswert 150.000 Euro niedriger – das bedeutet eine Einbuße von 15 Prozent. In Großstädten wie München oder Frankfurt am Main ist das eine durchaus realistische Wertentwicklung.

Die Immobilie dieses Investors hat stark an Wert verloren, seine Schuldenlast verringert sich dadurch aber nicht. Den Wertverlust muss er vollständig von seinem Eigenkapital von ursprünglich 200.000 Euro abziehen. Bezogen auf die Eigenmittel entspricht der Wertverlust von 150.000 Euro nicht 15 Prozent, sondern 75 Prozent – in einem einzigen Jahr. Dieses Beispiel veranschaulicht eines der Risiken bei Immobilien, die am meisten unterschätzt werden.

Immobilien zur Kapitalanlage sind nur dann eine gute Geldanlage, wenn die Rendite nach Abzug aller Kosten stimmt. Doch häufig wird falsch gerechnet. Nur wenn alle Kosten korrekt erfasst werden und in die Berechnung einfließen, erhält man das tatsächliche Ergebnis.

Ein Beispiel zeigt, wie eine Mietwohnung ihrem Besitzer trotz 30.000 Euro Mieterträgen unterm Strich Verluste beschert (siehe Tabelle).

Die Wohnung hat einen Kaufpreis von einer Million Euro (inkl. Kaufnebenkosten). Sie wird finanziert mit 400.000 Euro Eigenkapital und ein Darlehen von 600.000 Euro, das zum Darlehenszins von 3,7 Prozent für zehn Jahre fest aufgenommen wurde. 

Der Vermieter nimmt 30.000 Euro pro Jahr ein. Davon zieht er den direkten Aufwand von 4.200 Euro ab, das sind Kosten, die nicht auf den Mieter umlegbar sind. Die Darlehenskosten betragen 22.200 Euro pro Jahr. Für die Instandhaltung sind 7.800 Euro zu veranschlagen. Das sind Rücklagen für den langfristigen Werterhalt des Gebäudes, z. B. für Fenster, Heizung oder Fassade. Damit ist der Ertrag 4.200 Euro im Minus.

Für die steuerliche Berechnung zieht der Vermieter von den Mieterträgen den Darlehenszins von 22.200 Euro, den direkten Aufwand von 4.200 Euro und Absetzung für Abnutzung (AfA) von 12.000 Euro ab. Diese muss man einkalkulieren, um den Wert der Immobilie zu erhalten. Die AfA entspricht 2 Prozent des Gebäudewerts von 600.000 Euro. Der Gebäudewert ist der Kaufpreis der Immobilie abzüglich des Wertes vom Bodenanteil. Damit entsteht ein steuerlicher Verlust von 8.400 Euro pro Jahr.

Beim Grenzsteuersatz von 44,3 Prozent führt dies zu einer Steuerrückerstattung von 3.722 Euro. Trotzdem entsteht ein Verlust von 478 Euro.

Resultat: Mit dieser Kapitalanlage erzielt der Eigentümer keine Zusatzeinnahmen, sondern verliert unter der Annahme einer Wertbeständigkeit der Immobilie Jahr für Jahr Geld.

Tipp: Vergleichen Sie Erträge, Kosten und Risiken von Immobilien sorgfältig. Als Einkommensquelle eignen sich Renditeobjekte vor allem für Investoren mit großen finanziellen Reserven, die sich leicht verflüssigen lassen. Denn es ist jederzeit mit unerwarteten Kosten zu rechnen, zum Beispiel für Renovierungen.

Wer in Immobilien investieren will, berechnet vor dem Kauf, wie hoch der Kaufpreis höchstens sein darf. Je höher die erwarteten Mieteinnahmen, desto mehr darf ein Renditeobjekt kosten. 

Wie viel sollte man für ein Objekt höchstens bieten? Den maximalen Kaufpreis ermitteln Sie, indem Sie die Jahresmiete durch die Mietrendite teilen.

Wie das vorangegangene Beispiel zeigt, ist bei einer Bruttomietrendite von 3 Prozent das Nettoergebnis für den Anleger oft negativ. Daher empfiehlt es sich, sich eine Mindestvorgabe bei der Bruttomietrendite zu definieren, damit sich die Immobilie bei konstanter Wertbeständigkeit zumindest selbst trägt. Im aktuellen Umfeld sind mindestens 4 Prozent eine sinnvolle Zielgröße.

Bei einer Monatsmiete von 1.500 Euro (also 18.000 Euro pro Jahr) und einer angestrebten Rendite von 3,5 Prozent sollte der Kaufpreis 515.000 Euro nicht übersteigen. Bei einem Mietrenditeziel von 4 Prozent dürfte der Kaufpreis dann höchstens 450.000 Euro betragen.

Im Beispiel (siehe Tabelle) berechnet ein Interessent, dass er für ein Objekt höchstens das 33-fache der Netto-Jahresmiete bezahlen will. Für die Eigentumswohnung, die pro Jahr 12.000 Euro Miete einbringen soll, wären das rund 400.000 Euro.

Käufer müssen die Kaufnebenkosten auf der Rechnung haben. Für Notar und Grundbuch werden rund 2 Prozent des Kaufpreises fällig. Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises beträgt. Ist ein Makler in den Verkaufsprozess involviert, möchte dieser vom Käufer ebenfalls Geld, bis zu 6 Prozent des Kaufpreises. In Summe können die Kaufnebenkosten somit bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. In unserem Beispiel sind wir vom Durchschnittswert von 10 Prozent ausgegangen, also 40.000 Euro, so dass sich ein maximaler Investitionsbetrag von 440.000 Euro ergibt. Zusammen mit den Kosten, die bei einem Kauf anfallen, ergibt sich ein Investitionsbetrag von 440.000 Euro.
 

Wenn die Zinsen niedrig sind, begnügen sich Anleger mit niedrigen Renditen und zahlen hohe Preise. Langfristig könnte sich das rächen. Kaufpreise steigen, solange die Zinsen und Mindestrenditen sinken. Aber Vorsicht: auch das Gegenteil gilt. Sobald die Zinsen und damit die Mindestrenditen steigen, fallen die Hauspreise. Das kann zum herben Verlust führen, wenn man ein Objekt wieder verkaufen will. 

Im Beispiel wird angenommen, dass die Mieten mit den Jahren steigen. Beträgt der risikolose Zins 1,0 Prozent (siehe Tabelle, 3. Spalte), liegt die Mindestrendite bei 4,0 Prozent. Jetzt dürften Käufer nur noch das 25-fache der Jahresmiete bieten. Das sind 345.000 Euro – 95.000 Euro weniger, als der Besitzer investiert hat. Bei einem risikolosen Zins von 2,0 Prozent (siehe Tabelle, 5. Spalte), dürften Käufer nur noch das 20-fache der Jahresmiete bieten, also maximal 276.000 Euro. Für den Besitzer bedeutet das einen Verlust von 164.000 Euro.

Vier Szenarien mit fallenden Preisen

Verschiedene Entwicklungen können einen spürbaren Rückgang der Immobilienpreise auslösen:

• Die EZB erhöht die Zinsen; das war 2022 und 2023 der Fall. Oder die Zinsen bleiben dauerhaft auf höherem Niveau. In der Folge scheitern viele Anschlussfinanzierungen und Immobilien drängen auf den Markt.
• Der Jahreskaltmietenfaktor bleibt in Metropolregionen über 30, so dass immer mehr potenzielle Käufer lieber Mieter bleiben.
• Das Angebot an Immobilien vergrößert sich, weil die Bautätigkeit zunimmt.
• Die Nachfrage nach Wohnungen geht aus demographischen Gründen zurück. Auf der einen Seite gibt es immer weniger junge Menschen, die sich Immobilien leisten können. Auf der anderen Seite sind die meisten Immobilienbesitzer bereits im Rentenalter. In vielen Fällen will die nächste Generation die Immobilie tendenziell verkaufen.

Berücksichtigen Sie diese Möglichkeiten, bevor Sie sich entscheiden, eine Immobilie zu kaufen, damit Sie statt der erwarteten Wertsteigerung nicht einen Verlust hinnehmen müssen.

Vielerorts kaum Potenzial für Wertsteigerungen

Aus einer Immobilie als Kapitalanlage können Sie zwei Arten von Einkünften erzielen: die Miete als laufende Einnahmen und einen Mehrerlös, der beim Wiederverkauf aus der Wertsteigerung entsteht. In einigen deutschen Metropolen ist das Preisniveau allerdings bereits extrem hoch. Das Potenzial für weitere Steigerungen erscheint begrenzt. Es ist riskant, auf weitere Wertsteigerungen und höhere Mieten zu spekulieren – oder bei Renditeberechnungen mit stetig steigenden Mieten und Immobilienwerten zu kalkulieren. Im Gegenteil: Vielfach haben die steigenden Kaufpreise die Mietrenditen stark nach unten gedrückt, denn der Anstieg der Mieten hat nicht mit der rasanten Preisentwicklung Schritt gehalten.

Tipp: Hoffen Sie nicht darauf, dass die Wertsteigerung einer Renditeimmobilie bis zum späteren Verkauf sowohl die Kaufnebenkosten als auch eine niedrige Rendite ausgleicht. Die Rendite muss von Anfang an stimmen. 

Lange kannten die Immobilienpreise nur eine Richtung: nach oben. 2023 begannen die Preise zu fallen, selbst für Immobilien in guten Lagen. Ein Grund für das Ende des Immobilienbooms waren die stark steigenden Zinsen. Sie verteuern die Finanzierungskosten enorm. So fallen für ein Darlehen in Höhe von 500.000 Euro bei einem jährlichen Zinssatz von 3,5 Prozent in zehn Jahren über 113.000 Euro mehr Zinsen an als bei einem Zinssatz von 1,2 Prozent (siehe Tabelle).

Höhere Zinsen belasten die Nachfrage nach Immobilien. Viele potenzielle Käufer können sich eine Finanzierung nicht mehr leisten. Andere versuchen, den höheren Zinsaufwand durch einen niedrigeren Kaufpreis auszugleichen. Beides belastet die Preise.

Zugleich steigt das Angebot. Denn auch viele Eigentümer, die noch Darlehen laufen haben, werden nervös. Sie haben die Sorge, dass sie sich die Kreditraten nicht mehr leisten können, wenn ihre Zinsbindung bei der Bank ausläuft, und entscheiden sich deshalb, ihr Objekt zu verkaufen. Auch das belastet die Preise.

Tipp: Wenn Sie in Zeiten hoher Zinsen eine Immobilie verkaufen möchten, müssen Sie mit niedrigeren Preisen rechnen als erhofft. Möchten Sie ein Objekt erwerben, kann es sinnvoll sein, auf noch niedrigere Preise zu warten. Wer renditestarke Anlagen sucht, sollte über Alternativen nachdenken – zum Beispiel über eine Anlage am Kapitalmarkt. Denn es ist wichtig, ein Vermögen breit über verschiedene Anlageklassen zu streuen.

Ein Anleger aus Berlin investiert in Immobilien, um im Alter von den Mieteinkünften zu leben. Das ist eine sichere Sache, so seine Überzeugung, denn gewohnt werde immer und "Betongold" sei wertstabil. An Risiken denkt er weniger. Doch die Corona-Krise hatte ihn eines Besseren belehrt, denn zwei seiner Mieter konnten plötzlich nicht mehr zahlen. Mietimmobilien sind also doch nicht so risikolos, wie er dachte. Und das ist nicht die einzige schlechte Erfahrung:

1. Risiko Mietausfall

Immer wieder kommt es vor, dass Mieter nicht pünktlich zahlen oder nicht in voller Höhe. Manchmal sind auch Mietnomaden am Werk. In Regionen mit geringer Nachfrage kann Leerstand zu Mietausfällen führen. Folge: Gerät die Kredittilgung ins Stocken, kann das Objekt gefährdet sein.

3. Kostenbelastung

Der Anleger muss für neue Objekte immer tiefer in die Tasche greifen. Zudem zehren laufende Kosten für Betrieb und Unterhalt sowie Rücklagen, Steuern und Versicherungen am Budget. Kommen noch unvorhergesehene Reparaturen oder Modernisierungen dazu, kann aus einem vermeintlichen Renditeobjekt ein Minusgeschäft werden.

4. Risiko Wertverlust

Die Kaufpreise sind vielerorts sehr hoch. Eine rückläufige Nachfrage oder sich ändernde Zinsen könnten die Immobilienpreise belasten. Sinken die Preise, machen Käufer, die teuer gekauft haben, hohe Verluste.

5. Kaum Risikostreuung

Nur mit einem Millionenvermögen kann man zusätzlich zu teuren Immobilien eine ausreichende Risikostreuung erzielen. Der Anleger hat wegen seiner einseitigen Fokussierung auf Mietwohnungen ein erhebliches Klumpenrisiko.

Fazit: Mietwohnungen können eine gute Anlageform sein, aber nur, wenn alles klappt. Der Anleger hat aus dem Mietausfall Konsequenzen gezogen: Um seine Risiken zu senken, hat er zwei seiner Wohnungen verkauft und den Erlös in Wertpapiere wie Aktien und ETFs investiert. Das mindert die Korrelation zu Immobilienrisiken.

Viele Privatpersonen verfolgen mit dem Kauf einer Renditeimmobilie einen mittel- bis langfristigen Plan: Sie investieren während des Erwerbslebens in eine Mietwohnung. Das Darlehen bezahlen bis zum Ruhestand ab, wobei sie Mieterträge erzielen und die Zinsen steuerlich geltend machen – in der persönlichen Wahrnehmung finanzieren also die Mieter und das Finanzamt das Objekt. Im Ruhestand wirft dieses dann eine "zweite Rente" ab. Diese Rechnung geht allerdings in vielen Fällen nicht auf, denn viele unterschätzen die Kosten, die Rentabilität und die Risiken.

Wer also mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie zu vermieten, sollte seine Beweggründe hinterfragen und sich dieses Investment genau durchrechnen. Einige Beispiele:

Haben Sie eine Wohnung oder ein Haus geerbt? Insbesondere beim Elternhaus sind sich Geschwister oft nicht einig über die Verwendung. Eine Vermietung erfordert oft umfangreiche Modernisierungen oder Sanierungen oder altersgerechte Umbauten. Oft wird damit der Verkauf aus emotionalen Gründen nur aufgeschoben.

Haben Sie Geld geerbt oder eine Schenkung erhalten und suchen eine Anlagemöglichkeit? Ziehen Sie in Erwägung, das Geld in eine Renditeimmobilie zu stecken, sollten Sie sich das Renditepotenzial Ihres Wunschobjekts vor dem Kauf von Experten berechnen lassen. 

Möchten Sie eine Mietwohnung kaufen, um diese bis zur Rente abzuzahlen und im Ruhestand selbst dort einziehen? Lassen Sie sich ausrechnen, ob es lohnenswerter ist, das Geld für den Wohnungskauf am Kapitalmarkt anzulegen und sich nach der Pensionierung eine Wohnung am Ort Ihrer Wahl zu suchen.

Viele Jahre konnte man mit Immobilien in deutschen Großstädten praktisch nichts falsch machen: Fast alle Objekte haben stark an Wert zugelegt. Doch seitdem die Zinsen steigen, geht die Nachfrage spürbar zurück und die Immobilienpreise geraten unter Druck.

Darunter leidet der Wert jedes einzelnen Objekts. Es lohnt daher, einen Verkauf in Erwägung zu ziehen, vor allem wenn folgende Ereignisse eintreten:

Der Mieter zieht aus

Das ist ein willkommener Zufall. Denn mit einer bezugsfreien Immobilie in begehrter Lage lässt sich ein viel höherer Verkaufspreis erzielen als mit einem vermieteten Objekt. Oft wollen Käuferinnen und Käufer nämlich selbst einziehen. Wenn eine freiwerdende Immobilie neu vermietet wird, mindert das daher ihren Wert. Ein Verkauf könnte deshalb die sinnvollere Lösung sein.

Guter Preis erzielbar

Zwar ist es am deutschen Immobilienmarkt schon zu Preisrückgängen gekommen, doch immer noch befinden sich die Preise auf einem sehr hohen Niveau. Aus den dargelegten Gründen kann sich das weiterhin ändern. Man sollte also nicht zu lange warten, wenn man über einen Verkauf nachdenkt.

Nachlass neu ordnen

Der Nachlass soll neu geregelt werden? Ein Haus lässt sich oft nur schwer aufteilen – vor allem wenn die Nachkommen sich nicht einig sind. Sinnvoller kann es deshalb sein, die Immobilie zu verkaufen. Dann lässt sich der Erlös problemlos an die Erben verteilen.

Neue Zusatzeinkünfte

Mit Instrumenten wie der Mietpreisbremse greift in Deutschland der Staat immer stärker in den Mietmarkt ein. Zusatzeinkünfte im Ruhestand sollten daher auf mehreren Beinen stehen. Neben Mieterträgen ist es nicht verkehrt, auch Dividenden und Zinserträge von Wertpapieren zu vereinnahmen. Dann sind Sie weniger von der Entwicklung der Mieten abhängig.

Ist es besser, eine Mietwohnung zu kaufen oder ein Depot mit ETFs aufzubauen? Wägen Sie die Vor- und Nachteile beider Möglichkeiten ab und gewichten Sie, was Ihnen beim Geldanlegen wichtig ist.

Auf der Suche nach rentablen Alternativen stehen vermietete Immobilien und börsengehandelte Indexfonds (Exchange Traded Funds, kurz ETFs) ganz oben auf der Liste. Dabei stellen sich wichtige Fragen:

• Wie viel Rendite darf man realistischerweise erwarten?
• Welche Kosten und Steuern fallen an?
• Wie sieht es mit den Risiken aus?
• Und was ist für Sie die beste Wahl, wenn Sie alle Vor- und Nachteile abwägen?

Bei der Beurteilung von Immobilien sind oft Emotionen im Spiel. Ein objektiver Vergleich der wichtigsten Faktoren rückt die Vor- und Nachteile in ein neutrales Licht (siehe Tabelle).

Betongold? Risiken von Immobilien werden oft unterschätzt

Für Investitionen in Immobilien spricht, dass man einen greifbaren Gegenwert erhält und dass der Wert deutlich steigen kann, wenn Lage und Qualität stimmen. Aber sie binden viel Kapital. Das kann zu Klumpenrisiken führen und schränkt die Liquidität und damit die Flexibilität stark ein. Die Kosten für den Erwerb sind mit bis zu 15 Prozent hoch. Bei rund 30 Prozent der Mietobjekte fällt die Nettorendite nach Abzug aller Kosten sogar negativ aus.

Grundlage für Ihre Anlage-Entscheidung 

Zu diesen Aspekten kommen individuelle Faktoren: Rendite und Besteuerung hängen bei beiden Anlageformen auch von Ihrer Anlagestrategie und Ihrem persönlichen Steuersatz ab. 
Damit Sie die richtige Anlage wählen können, sollten Sie die folgenden Punkte für sich klären:

• Situation (Alter und Familie, Struktur des Vermögens, Einkünfte und Ausgaben heute und im Ruhestand) 
• Risikobereitschaft und Risikotragfähigkeit
• Prioritäten (regelmäßige Erträge, Wertzuwachs)
• Ziele (Vermögensaufbau, Einkommenssicherung und Kapitalerhalt)

Tipp: Die Expertinnen und Experten des VZ VermögensZentrums zeigen Ihnen gern, welche Alternativen für Sie in Frage kommen. Anlagen in Wertpapiere bieten interessante Möglichkeiten, um Ihr Vermögen breiter zu diversifizieren.

Kostenfreie Checks von Immobilien und Geldanlagen

Möchten Sie eine Immobilie als Geldanlage kaufen? Lassen Sie vorab die Rentabilität prüfen. Mit dem Immobilien-Check erhalten Sie eine umfassende Einschätzung zu Ihrem Wunschobjekt – kostenfrei und unverbindlich.

Immobilien-Check machen: vzde.com/immobilien-check

Wollen Sie mehr aus Ihren Wertpapieren herausholen? Der kostenfreie Depot-Check des VZ liefert schriftliche Optimierungsvorschläge. 

Depot-Check machen: vzde.com/depot-check

Lassen Sie Ihr Haus kostenfrei beim VZ bewerten 

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, müssen Sie ihren Wert möglichst genau kennen. Nur so können Sie überprüfen, ob der Preis gerechtfertigt ist, den Sie sich vorstellen.

Am besten lassen Sie die Immobilie professionell bewerten. Denn es ist gar nicht so einfach, ihren Wert zu bestimmen. Anders als Aktien, Anleihen, Fonds und andere Wertpapiere ist jede Immobilie ein Einzelstück. Vor dem Verkauf lässt sich der exakte Marktpreis deshalb gar nicht ermitteln. Erfahrene Experten können ihn jedoch sehr genau schätzen.

Tipp: Lassen Sie Ihre Immobilie vom VZ VermögensZentrum kostenfrei bewerten. Das VZ verwendet PriceHubble, eine innovative Bewertungsplattform für Immobilien. PriceHubble analysiert die Lage Ihres Objekts anhand von Faktoren wie der Entfernung zu Schulen, Läden und Restaurants oder der Lärmbelästigung. Auch Daten zu Bevölkerung und Infrastruktur in der Umgebung sowie der Zustand und der Standard Ihrer Immobilie fließen in die Bewertung mit ein. 

Weitere Informationen

Sie möchten wissen, ob sich der Kauf einer Renditeimmobilie für Sie lohnt? Oder welche Anlagen sich am besten eignen, um Ihre finanziellen Ziele zu erreichen, insbesondere bei der Altersvorsorge und im Hinblick auf den Ruhestand? Damit Sie die richtige Entscheidung treffen, lassen Sie sich von den Expertinnen und Experten des VZ VermögensZentrums unterstützen. Sie beraten Sie bei der Ruhestandsplanung, der Altersvorsorge, bei der Nachlassplanung und bei Geldanlagen und der Vermögensverwaltung.

Haben Sie Fragen? Schreiben Sie an kontakt [at] vzde.com (kontakt[at]vzde[dot]com) oder sprechen Sie mit den Expertinnen und Experten des VZ VermögensZentrums. Vereinbaren Sie ein kostenfreies und unverbindliches Gespräch im VZ in Ihrer Nähe.