Immobilien

Das unterschätzte Risiko bei Immobilien

Solange die Preise immer weiter stiegen, waren Immobilien für Anleger ein Selbstläufer. Doch jetzt sinken die Preise. Die Folgen werden gewaltig unterschätzt.

Fabian Frey
Immobilienexperte
Publiziert am
09. Februar 2024

Immobilien gelten als sicheres, langfristiges Investment. Wer einen großen Teil fremdfinanziert, profitiert zudem von einem Hebeleffekt: Wenn der Verkehrswert steigt, nimmt der Wert des eingesetzten Eigenkapitals überproportional zu. 

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Diese Strategie hat viele Jahre lang hervorragend funktioniert, doch nun könnte der Schuss nach hinten losgehen: Seit rund zwei Jahren sinken die Immobilienpreise in Deutschland und der Hebel wirkt in die andere Richtung.

Die Tabelle illustriert diesen Effekt anhand eines einfachen Beispiels: Anfang 2023 hat ein Investor eine Immobilie für 1 Million Euro gekauft. 800.000 Euro sind fremdfinanziert, das entspricht 80 Prozent. Ein Jahr später liegt der Verkehrswert 150.000 Euro niedriger – das bedeutet eine Einbuße von 15 Prozent. In Großstädten wie München oder Frankfurt am Main ist das eine durchaus realistische Wertentwicklung.

Die Immobilie dieses Investors hat stark an Wert verloren, seine Schuldenlast verringert sich dadurch aber nicht. Den Wertverlust muss er vollständig von seinem Eigenkapital von ursprünglich 200.000 Euro abziehen. Bezogen auf die Eigenmittel entspricht der Wertverlust von 150.000 Euro nicht 15 Prozent, sondern 75 Prozent – in einem einzigen Jahr. Dieses Beispiel veranschaulicht eines der Risiken bei Immobilien, die am meisten unterschätzt werden. 

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