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Newsletter vom 7. August 2020

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Immobilien zur Vermietung? Diese Risiken sollten Sie kennen

Kurzarbeit, Jobverlust, Mietausfall, Leerstand: Die Corona-Krise offenbart, mit welchen Risiken Vermieter rechnen müssen. Dabei können Mieteinnahmen jederzeit ausbleiben und Immobilien an Wert verlieren. Für die Altersvorsorge sind Mietwohnungen und Mietshäuser allein nur bedingt geeignet.

Zwei von fünf Wohnungen in Deutschland gehören privaten Vermietern. Einer von mehreren Millionen ist Harald K. aus Berlin. Der 40-jährige investiert in Immobilien, um im Alter von den Mieteinkünften zu leben. Das ist eine sichere Sache, so seine Überzeugung, denn gewohnt werde immer und "Betongold" ist wertstabil. Größere Risiken vermutet er nicht. Doch die Corona-Krise belehrt ihn eines Besseren, als zwei seiner Mieter nicht mehr zahlen können. Mietimmobilien sind also doch nicht so risikolos, wie er dachte (siehe Tabelle).

Immobilien zur Vermietung: Vor- und Nachteile auf einen Blick
Immobilien zur Vermietung: Vor- und Nachteile auf einen Blick

Quelle: VZ VermögensZentrum

Vor allem diese Risiken lauern auf Besitzer und Käufer von Mietimmobilien:

1. Mietausfall

In Krisenzeiten kann das Geld schnell knapp werden. Durch Kurzarbeit oder Jobverlust kann es passieren, dass Mieter nicht pünktlich oder nicht in voller Höhe zahlen können. Manchmal sind auch Mietnomaden am Werk. In Regionen mit geringer Nachfrage kann Leerstand zu Mietausfällen führen. Folge: Gerät die Kredittilgung ins Stocken, kann das Objekt gefährdet sein.

2. Neue Regulierungen

Die Politik legt Harald K. immer neue Steine in den Weg. Beispiele sind die Mietpreisbremse oder der Mietendeckel in Berlin. Auch die Reform der Grundsteuer oder neue Gesetze zum Klimaschutz bergen finanzielle Risiken.

3. Kostenbelastung

Möchte Harald K. in neue Objekte investieren, muss er aufgrund anhaltender Preissteigerungen immer tiefer in die Tasche greifen. Zudem zehren laufende Kosten für Betrieb und Unterhalt sowie Rücklagen, Steuern und Versicherungen am Budget. Kommen noch unvorhergesehene Reparaturen oder Modernisierungen dazu, kann aus dem vermeintlichen Renditeobjekt ein Minusgeschäft werden.

4. Wertverlust

Die Corona-Krise könnte wegen sinkender Einkommen langfristig zu rückläufiger Nachfrage am Immobilienmarkt führen. Dies könnte die Immobilienpreise belasten. Sinken die Preise, machen Käufer, die teuer gekauft haben, Verlust.

5. Kaum Risikostreuung

Nur mit einem Millionenvermögen kann man zusätzlich zu teurem Immobilienbesitz eine ausreichende Risikostreuung erzielen. Harald K. hat wegen seiner einseitigen Fokussierung auf Mietwohnungen ein Klumpenrisiko.

Fazit

Eigentumswohnungen können eine gute Anlageform sein, aber nur, wenn alles klappt. Harald K. zieht aus dem Mietausfall Konsequenzen. Um sein Risiko zu senken, verkauft er zwei seiner Wohnungen. Den Erlös investiert er in ein gemischtes Wertpapierdepot mit Aktien und ETFs sowie Edelmetalle. Damit verteilt er sein Anlagekapital über mehrere Anlageklassen und verbessert seine Risikostreuung.

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