Schenkung mit Nießbrauch: Immobilien und Wertpapiere steuergünstig übertragen

Keine Frage – es ist toll, ein Haus geschenkt zu bekommen. Wenn die Schenkungssteuer fällig wird, kann der Schock die Freude allerdings überschatten. 

In der Regel wird die Steuer in voller Höhe sofort fällig. Darum sind viele Erbinnen und Erben gezwungen, Häuser schnell zu verkaufen, um die Steuer zahlen zu können. Wenn man Immobilien aber unter Zeitdruck verkauft, erzielt man in der Regel einen schlechten Preis. Wer den Vermögensübergang sorgfältig plant, kann einen Notverkauf meist vermeiden.

Schenkung mit Nießbrauch bei Immobilien und Wertpapieren

Mit Nießbrauch kann man sowohl Immobilien als auch Wertpapiere steuergünstig an Nachkommen übertragen. Welcher Weg ist der bessere?

Der Nießbrauch sichert dem Schenkenden regelmäßige Einkünfte, weil er weiterhin die Mieten erhält. Zudem reduziert der Nießbrauch den Wert der Schenkung und verringert damit die Schenkungssteuer. Diese Vorteile kann man auch mit einem Wertpapierdepot nutzen. Der Schenkende erhält weiterhin Zinsen und Dividenden, was den Wert der Schenkung und die Schenkungssteuer reduziert. 

Es gibt jedoch einige wichtige Unterschiede zwischen diesen beiden Formen des Nießbrauchs (siehe Tabelle unten):

Steuern

Für Zinsen und Dividenden fallen pauschal 25 Prozent Steuern an (zzgl. Solidaritätszuschlag). Für Mieterträge zahlen viele die Spitzensteuer von 42 Prozent (zzgl. Solidaritätszuschlag).

Sicherheit

Das Risiko von Zahlungsausfällen ist bei Wertpapieren gering, wenn die Investitionen breit über viele Branchen und Regionen diversifiziert sind. Bei Immobilien besteht die Gefahr von Mietausfällen.

Rendite/Aufwand

Mit Wertpapieren sind langfristig Renditen von über 5 Prozent pro Jahr möglich – und das fast ohne Aufwand, wenn man zum Beispiel einen Vermögensverwalter beauftragt. Bei Immobilien sind in deutschen Metropolen 2 bis 3 Prozent Rendite vor Steuern realistisch. Hinzu kommt viel Aufwand für Verwaltung und Instandhaltung.

Flexibilität

Ein schlecht aufgestelltes Depot kann problemlos umstrukturiert werden. Ist der Standort einer Immobilie ungünstig, besteht das Risiko von Wertverlusten. Dieses Risiko lässt sich nicht einfach beheben.

Schenkung mit Nießbrauch bei Immobilien

Häufig übertragen Eltern noch zu Lebzeiten das Familienheim an eines ihrer Kinder und erhalten das Recht auf Nießbrauch oder ein lebenslanges Wohnrecht. Der Nießbrauch ist eine bewährte Möglichkeit, um die Steuerlast beim Übertrag von Immobilien zu reduzieren. Im notariellen Schenkungsvertrag wird festgelegt, dass alle Erträge aus der Immobilie weiter den Schenkenden zufließen. Im Gegenzug müssen die Schenkenden die Kosten für den Unterhalt und die Verwaltung der Immobilie übernehmen und die Steuern sowie mögliche Darlehenszinsen bezahlen. Weil die Schenkenden aber nicht (mehr) Eigentümer sind, dürfen sie das Vermögen nicht schmälern, zum Beispiel indem sie die Immobilie verkaufen. Die Eigentümer eines Vermögenswertes, der mit einem lebenslänglichen Nießbrauch belastet ist, können erst nach dem Tod der Schenkenden frei darüber verfügen. 

Das Wohnrecht ist eine eingeschränkte Form des Nießbrauchs. Wer das Wohnrecht in einer Immobilie besitzt, darf sie zwar selbst bewohnen, aber nicht vermieten; das geht nur beim Nießbrauch. Dafür muss der Inhaber des Wohnrechts aber lediglich für die Unterhaltskosten aufkommen. Der Beschenkte muss als rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie Steuern, Versicherungen und mögliche Darlehenszinsen bezahlen. 

Übrigens: Pflichtteile darf man nicht mit einem Nießbrauch belegen. Eine Ausnahme von dieser Regel ist die Begünstigung des Ehepartners.

Je früher eine Immobilie verschenkt wird, desto höher ist der Wert des Nießbrauchs und desto geringer die Steuerlast. Denn der Wert des Nießbrauchs berechnet sich aus den Mieteinnahmen und einem Kapitalisierungsfaktor, der sich aus dem Geschlecht und der statistischen Restlebenserwartung der oder des Schenkenden ableitet. 

Tipp: Lassen Sie den Wert des Nießbrauchs in Ihrem konkreten Fall von einer unabhängigen Fachperson berechnen. Damit haben Sie eine solide Basis, um richtig zu entscheiden.

Sinnvoll sind Übertragungen gegen Nießbrauch meist oberhalb der schenkungssteuerlichen Freibeträge. Kinder haben Freibeträge von 400.000 Euro und Enkel von 200.000 Euro; wenn die Eltern von Enkeln bereits verstorben sind, liegt der Freibetrag der Enkel bei 400.000 Euro. Die Freibeträge lassen sich mit Schenkungen von (Groß-)Vater sowie (Groß-)Mutter verdoppeln.

Weitere Informationen

Sie möchten mehr darüber erfahren, wie Sie Ihr Vermögen am besten an die nächste Generation übertragen? Bestellen Sie das Merkblatt "Schenkung zu Lebzeiten: Vermögen steueroptimiert weitergeben" oder das Merkblatt "Immobilien im Nachlass: Tipps für Erblasser". 

Die VZ-Experten unterstützen Sie dabei, Ihr Nießbrauchdepot beim VZ einzurichten, und überwachen es laufend. Mehr erfahren Sie im kostenfreien Merkblatt "Schenkung: Steuern sparen mit dem VZ Nießbrauchdepot". 

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