Erben & Vererben

Für Immobilieneigentümer wird es jetzt ungemütlich

Erst die kräftig gestiegenen Zinsen und jetzt die steuerliche Neubewertung. Der Kauf, die Renovierung und die Weitergabe einer Immobilie an die nächste Generation werden deutlich unattraktiver. 

Michael Müller

Anlageexperte
Aktualisiert am
18. November 2022

Für Immobilienkäufer und -eigentümer war Deutschland jahrelang ein Paradies. Die Banken warfen ihnen das Geld praktisch hinterher: Darlehen kosteten nur rund 1 Prozent Zinsen pro Jahr oder zeitweise sogar deutlich weniger. Mühelos ließen sich Zins und Tilgung mit den Mieteinnahmen bestreiten. Zudem winkten satte Wertzuwächse, denn die Immobilienpreise kannten nur eine Richtung: nach oben. 

Auch die Weitergabe einer Immobilie an den Nachwuchs war bislang meist kein Problem: Großzügige steuerliche Freibeträge sowie eine oft unrealistisch niedrige steuerliche Bewertung der Objekte führten dazu, dass die Beschenkten oder Erben oftmals keine oder eine nur sehr geringe Schenkungs- oder Erbschaftssteuer zahlen mussten. 

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Doch 2022 hat sich der Wind gedreht. Innerhalb kürzester Zeit haben sich die Zinsen verdreifacht. Die Nachfrage nach Objekten ist deshalb stark zurückgegangen, denn für viele Interessenten rechnet sich die Investition nicht mehr oder sie können sie sich schlicht nicht mehr leisten.

Und jetzt auch noch das: Immobilien sollen ab 2023 steuerlich anders bewertet werden. So sieht es der Entwurf des Jahressteuergesetzes 2022 vor.

Die Folge: Wird das Gesetz in der jetzigen Form verabschiedet, werden Beschenkte und Erben von Immobilienvermögen künftig deutlich mehr Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer zahlen müssen. So sollen die Parameter für die steuerliche Wertermittlung von Immobilien stärker als bisher an die aktuellen Verkehrswerte gekoppelt werden. Konkret bedeutet das: Der aktuell auf dem Markt erzielbare Verkaufspreis bestimmt ab dem 1. Januar 2023 auch den steuerlichen Wert von Häusern und Wohnungen. Nach den alten Maßstäben besteuert werden Beschenkte nur, wenn die Schenkung noch in diesem Jahr notariell vollzogen wird.

Dessen ungeachtet beginnt sich die nachlassende Nachfrage bei den Preisen bemerkbar zu machen: Selbst an Top-Standorten wie München, Frankfurt am Main oder Düsseldorf beobachten Makler inzwischen stagnierende oder sogar rückläufige Immobilienpreise. Die neue steuerliche Bewertung für die Erbschafts- und Schenkungssteuer könnte sich zusätzlich negativ auf die Preise auswirken.

Eigentümer müssen sich auf die neuen Bedingungen einstellen – vor allem, wenn ihre Zinsbindung demnächst ausläuft. Wer zum Beispiel 2017 eine Finanzierung über 500.000 Euro zu 1,1 Prozent Zinsen mit fünf Jahren Zinsbindung vereinbart hat, der muss nun bei der Verlängerung mit rund 3,0 Prozent Zinsen rechnen (siehe Tabelle). Bei einer jährlichen Tilgung von 2,0 Prozent steigen die jährlichen Zinskosten um fast 7.000 Euro. Ohne Tilgung ist der Unterschied noch deutlicher: Die Zinskosten steigen dann um 9.500 Euro pro Jahr.

Tipp: Vereinbaren Sie kurzfristig einen Beratungstermin in einem VZ VermögensZentrum in Ihrer Nähe und lassen Sie sich beraten, bevor Sie eine überstürzte Schenkung in die Wege leiten. Falls Sie noch eine Finanzierung für Ihre Immobilie laufen haben, stellen Sie sicher, dass Ihre liquiden Mittel reichen, um die zusätzliche Belastung zu tragen, und sprechen Sie mit einem Profi, falls es zu eng wird. So verhindern Sie unter Umständen, dass Sie die Immobilie verkaufen müssen.

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