Immobilien im Nachlass

Ein Nachlass enthält oft eine oder mehrere Immobilien. Diese lassen sich in der Regel aber nicht so einfach gleichmäßig unter den Erben aufteilen wie Wertpapiere oder Kontoguthaben. Das führt immer wieder zu Problemen bei der Erbteilung und verzögert sie manchmal über Jahre hinweg, weil sich die Erbengemeinschaft nicht über die Verwendung von Immobilien einigen kann.

Die geltenden Gesetze räumen dem überlebenden Ehepartner ein Vorrecht ein auf das Haus oder die Wohnung, die das Ehepaar gemeinsam bewohnt hat, sowie auf das gemeinsame Mobiliar und das Auto. Wenn er davon Gebrauch macht, wird der Gegenwert an seinen Erbteil angerechnet.

Die Rechte des hinterbliebenen Ehepartners

Ist er finanziell nicht in der Lage, das Eigenheim zu übernehmen und die übrigen Erben auszuzahlen, kann er auch den Nießbrauch oder ein Wohnrecht beanspruchen. Möglicherweise ist die finanzielle Belastung jedoch selbst dann noch zu groß, und er muss die Immobilie trotzdem verkaufen.

Um solche Situationen auszuschließen, sollten Ehepaare rechtzeitig überlegen, wie sie sich gegenseitig ausreichend begünstigen können. Ehepaare mit Zugewinngemeinschaft können sich beispielsweise mit einem Ehevertrag das gesamte während der Ehe erwirtschaftete Vermögen oder in einem Testament die freie Quote gegenseitig zusprechen. Ein Wechsel des Güterstands, Nießbrauch und ein Erbverzicht der übrigen Erben sind weitere mögliche Maßnahmen.

Was mit Zweit- und Mietwohnungen geschieht

Auf eine gemeinsame Ferienwohnung oder auf ein vermietetes Mehrfamilienhaus hat der überlebende Ehepartner kein Vorrecht. Er muss zusammen mit den übrigen Erben ausmachen, was mit diesen Immobilien geschieht. Häufig können sich Erbengemeinschaften nicht auf eine Verwendung einigen, weil mehrere Erben das Haus übernehmen möchten oder die Preisvorstellungen für einen Verkauf zu weit auseinanderliegen. Die Mitglieder einer Erbengemeinschaft müssen jedoch alle Entscheidungen einstimmig fällen, die das Erbe betreffen. Der Anteil am Erbe, der dem einzelnen Mitglied zusteht, spielt dabei keine Rolle.

Jeder Miterbe kann bei Meinungsverschiedenheiten jederzeit gerichtlich die Erbteilung verlangen. Dann führt das Gericht eine Versteigerung unter den Erben oder eine öffentliche Versteigerung durch oder ordnet den Zwangsverkauf der Immobilie an. Dies ist für alle Beteiligten aber die schlechteste Lösung: Denn der Erlös ist in so einem Fall meistens deutlich geringer als bei einem normalen Verkauf. Und die Kosten für das Gerichtsverfahren können je nach Streitwert sehr hoch sein.

Besser klare Teilungsvorschriften formulieren

Darum ist es oft von Vorteil, wenn Erblasser in ihrem Testament regeln, wer welche Vermögenswerte aus dem Nachlass erhalten soll. Ohne Teilungsvorschriften kann die Erbteilung langwierig, aufreibend und teuer werden. Oder eine Immobilie muss entgegen der Absicht des Erblassers verkauft werden. Eine Teilungsvorschrift kann auch für den überlebenden Ehepartner sinnvoll sein, wenn man ihm neben seinem gesetzlichen Vorrecht auf das gemeinsam bewohnte Heim und das gemeinsame Mobiliar auch weitere Vorrechte einräumen möchte.

Bei Teilungsvorschriften gilt es zu beachten, dass sie keine Erbquoten verletzen dürfen. Der Wert von zugeteilten Vermögensteilen kann sich im Lauf der Jahre stark verändern und deshalb unter Umständen erst zu einem späteren Zeitpunkt zu einer Verletzung der Erbquote führen. Ebenso sollte man bedenken, dass der bevorteilte Erbe ohne anderslautende Vereinbarung die übrigen Erben für den übersteigenden Anteil abfinden muss.

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