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Newsletter vom 15. September 2021

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EZB reagiert auf wirtschaftliche Erholung: Monat für Monat kauft die Europäische Zentralbank in großem Stil Anleihen. Mit diesem Kaufprogramm (PEPP) sollen die Auswirkungen der Pandemie abgefedert werden. Bis März 2022, dem voraussichtlichen Ende des Programms, will die Zentralbank 1.850 Milliarden Euro aufwenden (siehe Grafik).

Gesamtvolumen der unter dem PEPP gekauften Anleihen in Mrd. EUR
Das Pandemic Emergency Purchase Programme läuft bis Ende März 2022 mit einem Totalvolumen von EUR 1.850 Milliarden.
Gesamtvolumen der unter dem PEPP gekauften Anleihen in Mrd. EUR

Quelle: Bloomberg per 9.9.2021, zweimonatige Daten

Angesichts der wirtschaftlichen Erholung und der anziehenden Inflation hat die EZB nun beschlossen, die Käufe etwas zurückzufahren. Ab dem vierten Quartal 2021 soll der Kauf von Staats- und Unternehmenspapieren "moderat" reduziert werden. EZB-Chefin Christine Lagarde betonte, dies sei kein "Tapering". Die Notenbank bleibe flexibel, um das Kaufvolumen den Markt- und Konjunkturumständen anzupassen. Den Leitzins belässt die für die Eurozone zuständige Notenbank unverändert auf Rekordtief. Der Markt reagierte nur wenig auf die Ankündigungen der EZB. Wichtig war es für den Markt zu hören, dass es in absehbarer Zeit kein "Tapering" geben wird. Die Worte von Lagarde schienen da genügend zu beruhigen. Kritiker der EZB-Politik argumentieren hingegen, die Zentralbank handle zu zaghaft. Die anziehende Inflation sei ein ernstes Problem, dem man mit einer restriktiveren Geldpolitik Herr werden müsse. So stieg in der Eurozone die Inflationsrate von 2,2 Prozent im Juli auf 3,0 Prozent im August – dem höchsten Wert seit rund zehn Jahren. In Deutschland etwa lag die Teuerung noch höher (mehr dazu im Text weiter unten). EZB-Chefin Christine Lagarde argumentiert hingegen, die Teuerung sei nur temporärer Natur. Bereits im kommenden Jahr werde diese wieder merklich abnehmen. Gemäß einer neuen EZB-Prognose soll sie im kommenden Jahr auf 1,7 Prozent sinken und im Jahr 2022 dann 1,5 Prozent betragen. Diese Werte lägen wieder im von der EZB gesteckten Ziel einer Inflation von mittelfristig 2 Prozent. Auch die Prognosen zur wirtschaftlichen Entwicklung in der Eurozone passte die EZB an. Die Notenbank erwartet ein höheres Wachstum in diesem, dafür aber ein minimal tieferes im kommenden Jahr. Fazit: Die EZB zeigt sich optimistischer in ihren Aussichten zu Wirtschaftswachstum und Inflation. Trotzdem dürften die Zinsen für längere Zeit negativ bleiben. Grund dafür ist die erwartet schwache Inflation über die kommenden Jahre. Die Geldpolitik bleibt weiterhin sehr expansiv und stützend für den Kapitalmarkt.

Inflation in Deutschland so hoch wie seit fast drei Jahrzehnten nicht mehr: In der größten Volkswirtschaft der Eurozone verteuerten sich Waren und Dienstleistungen im August um durchschnittlich 3,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahresmonat. Eine höhere Inflationsrate gab es zuletzt im Dezember 1993 mit plus 4,3 Prozent, meldete das Statistische Bundesamt. Insbesondere die Preise für Benzin, Heizöl, Erdgas, Strom und weitere Energieträger legten stark zu. Auch die Nahrungsmittelpreise zogen deutlich an. Ein Grund für den deutlichen Anstieg der Preise sei ein Basiseffekt, der auf die Senkung der Mehrwertsteuer im vergangenen Jahr zurückzuführen ist. Im Juli 2020 hatte die deutsche Regierung die Mehrwertsteuersätze deutlich gesenkt, um die wirtschaftlichen Folgen der Pandemie abzufedern. Für die Menschen in Deutschland wurden Waren entsprechend günstiger. Ende 2020 lief diese Steuersenkung aus.

Dynamik in den USA schwächt sich etwas ab: Die US-Wirtschaft sei von Anfang Juli bis August nur moderat gewachsen, heißt es im jüngst veröffentlichten Konjunkturbericht ("Beige Book") der Notenbank Fed. Im vorherigen Bericht hatte die Fed noch von einem moderatem bis robustem Wachstum gesprochen. Wegen der Ausbreitung der Delta-Variante des Coronavirus und wegen internationalen Reisebeschränkungen habe sich das Wirtschaftswachstum etwas verlangsamt. Insbesondere der Tourismus, Restaurantbesuche sowie der Verkehr seien davon betroffen gewesen. Dämpfend auf die wirtschaftliche Aktivität wirkten sich zudem Störungen in den Lieferketten und ein Arbeitskräftemangel aus, meldete die Fed.

Fokus: Mietwohnung als Kapitalanlage lohnt sich immer weniger

In vielen deutschen Metropolen steigen die Mieten. Da die Kaufpreise von Immobilien aber noch viel stärker steigen, sinkt die Rendite. Das macht den Kauf einer Mietwohnung immer weniger attraktiv. Wer sein Geld gut anlegen möchte, sollte verschiedene Möglichkeiten prüfen und die Rendite vergleichen.

Immobilien sind eine beliebte Kapitalanlage: Mieteinnahmen bringen regelmäßige Erträge und es winken Preissteigerungen. In einigen deutschen Metropolen ist das Preisniveau allerdings bereits extrem hoch. Das Potenzial für weitere Steigerungen erscheint daher begrenzt. Zugleich haben die hohen Preise die Mietrenditen stark nach unten gedrückt, denn der Anstieg der Mieten hat nicht mit der rasanten Kaufpreisentwicklung Schritt gehalten.

Kaufpreise sind den Mieten enteilt

Das unabhängige wirtschafts- und sozialwissenschaftliche Forschungsinstitut Empirica hat ermittelt, wie sich Mieten und Immobilienkaufpreise in den letzten zehn Jahren entwickelt haben. Verglichen wurden Werte aus dem ersten Quartal 2010 mit denen aus dem vierten Quartal 2020. Drei Beispiele zeigen, wie stark Mieten und Kaufpreise in diesem Zeitraum auseinandergedriftet sind:

München

In Deutschlands teuerster Stadt ist die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter von 10,60 Euro  im Jahr 2010 auf 17 Euro im Jahr 2020 gestiegen. Das ist ein Anstieg von über 60 Prozent. Im selben Zeitraum haben sich die Kaufpreise aber mehr als verdreifacht. Kostete ein Quadratmeter 2010 im Schnitt noch 2.573 Euro, musste ein Käufer 2020 bereite 8.051 Euro auf den Tisch legen.

Frankfurt/Main

In Deutschlands zweitteuerster Stadt stieg die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter von 2010 bis 2020 um 43 Prozent, und zwar von 9,46 Euro auf 13,49 Euro. Die Kaufpreise pro Quadratmeter hingegen haben sich fast verdreifacht. Sie stiegen von 2.034 Euro auf 5.903 Euro.

Düsseldorf

In der Landeshauptstadt von Nordrhein-Westfalen sind die Kaufpreise seit 2010 um 124 Prozent gestiegen (von 1.844 Euro pro Quadratmeter auf 4.124 Euro), die Mieten aber nur um 30 Prozent (von 8,38 Euro auf 10,88 Euro pro Quadratmeter).

Kosten drücken die Rendite

Noch vor wenigen Jahren galt als Faustregel, dass eine Renditeimmobilie das 15- bis 20-fache einer Nettojahreskaltmiete kostet. In Ballungsräumen wird heute zum Teil bereits das 50-fache bezahlt. In der Folge ist die laufende Rentabilität von solchen Investitionen von vornherein niedrig.

Steigen Kaufpreise von Immobilien stärker als Mieten, erzielen Käufer heute eine niedrigere Mietrendite. In München beispielsweise liegt diese im Schnitt nur noch bei 2,5 Prozent.

Und bei dieser mageren Rendite sind die Kosten noch nicht berücksichtigt. Beim Kauf fallen Nebenkosten an, wie Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Notargebühren. Den Mieteinkünften stehen die Kosten der Kreditfinanzierung und die Modernisierungs- und Instandhaltungskosten gegenüber. Werden all diese Kosten erfasst, kann eine Wohnung schnell zum Verlustobjekt werden.

Mietwohnung: Ein gutes Investment?

Kaufinteressierte sollten die Nettorendite ihres Wunschobjekts mit anderen Anlagemöglichkeiten vergleichen. Lässt sich bei vergleichbarem Risiko mit einer anderen Kapitalanlage eine höhere Nettorendite erwirtschaften, sollte man den Kaufpreis herunterhandeln oder von einem Kauf absehen.

Weitere Informationen erhalten Sie kostenfrei beim VZ:

Merkblatt „Immobilien als Geldanlage: Darauf sollten Sie achten“ 

Merkblatt „Immobilien zur Vermietung: Diese Risiken sollten Sie berücksichtigen“

Mehr Sicherheit beim Kauf einer Renditeimmobilie: Machen Sie den Immobilien-Check

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