Tipps zu Vermögen und Ruhestand

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Newsletter vom 6. September 2019

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Immobilien zur Geldanlage: Kaufnebenkosten machen Renditeobjekte unattraktiv

Viele Deutsche setzen auf Immobilien zur Altersvorsorge. Mit regelmäßigen Mieteinkünften wollen sie ihre Rente aufbessern. Doch die Rechnung geht häufig nicht auf. Denn immer höhere Kaufnebenkosten und drohende Mietendeckel machen diese Geldanlage unattraktiv. Die VZ-Experten rechnen das vor.

Auf Berliner Vermieter kommen harte Zeiten zu: Der Senat für Stadtentwicklung und Wohnen möchte eine Mietobergrenze von weniger als zehn Euro pro Quadratmeter einführen, über die genaue Höhe wird noch diskutiert. Das gedeckelte Mietniveau soll dann für fünf Jahre eingefroren werden. Doch das ist noch nicht alles: Ist die aktuelle Miete höher als 30 Prozent des Haushaltseinkommens, sollen Mieter einen Anspruch auf eine weitere Mietsenkung haben. Die Folge: Vermieter, die heute in guten Lagen bis zu 18 Euro pro Quadratmeter realisieren, müssen mit massiven Einkommensverlusten rechnen. Der Mietendeckel ist aber nicht das einzige Risiko, das Vermieter zu tragen haben.

Kaufnebenkosten bremsen Rendite aus

Neben dem geplanten Mietendeckel machen die horrenden Kaufnebenkosten Immobilieninvestitionen zunehmend unattraktiv. Denn zieht man die Nebenkosten in die Renditebetrachtung ein, gerät die Wirtschaftlichkeit von Mietimmobilien stark ins Wanken. Makler- und Notargebühren, Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer summieren sich auf bis zu 14 Prozent des Kaufpreises. Eine Eigentumswohnung zum Preis von 500.000 Euro verursacht in diesem Fall 70.000 Euro an Zusatzkosten. Diese Kosten müssen durch Mieteinkünfte erst einmal hereingeholt werden, bevor das Investment überhaupt Rendite abwerfen kann. Wie lange das dauern kann, zeigt die Grafik.

Mietkosten stellen Mietrendite in Frage
Kauf einer Eigentumswohnung (80 qm), Ballungszentrum, Mietertrag p.a. 14.000 Euro kalt, Kaufpreis 500.000 Euro, Kaufnebenkosten 70.000 Euro (Grunderwerbsteuer, Makler, Grundbuch/Notar; abhängig vom Bundesland)
Mietkosten stellen Mietrendite in Frage

Weitere Risiken

Während dieser Zeit dürfen weder Mietausfälle noch Ausgaben für Sanierung oder Modernisierung anfallen, andernfalls verschiebt sich der Amortisationszeitpunkt weiter nach hinten. Eine weitere Unwägbarkeit für Immobilienkäufer lauert in Form steigender Zinsen. Verteuern sich Baukredite und verbessern sich im Gegenzug die Guthabenzinsen für Geldanlagen, werden Immobilien weniger attraktiv. Anleger wenden sich dann ertragreicheren Anlageformen zu. Folge: Die Nachfrage nach Immobilien lässt nach, die Immobilienpreise sinken – es drohen Wertverluste.

Höhere Chancen mit Wertpapieren

Vorsorgesparer, die mit einem Immobilieninvestment liebäugeln, sollten sich der Risiken bewusst sein. Hohe, zuverlässige Renditeaussichten sind vielerorts keineswegs garantiert. Es empfiehlt sich, Anlagealternativen zu prüfen.

Deutlich geringere Nebenkosten als Immobilien haben zum Beispiel Wertpapiere. Besonders effizient sind Portfolios mit ETFs. Die Indexfonds investieren breit in ganze Märkte – das senkt Risiken und ist wegen des hohen Automatisierungsgrades sehr kostengünstig. Langfristig bestehen bessere Ertragschancen als mit Immobilien.

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