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Newsletter vom 11. August 2017

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Kauf einer Mietimmobilie: Steigende Zinsen einkalkulieren

Immobilienkäufer profitieren seit Jahren von niedrigen Zinsen. Doch das Zinstief hält nicht ewig. Verändert sich das Zinsniveau, hat dies Auswirkungen auf die Renditen von Anlageimmobilien. Die Experten des VZ rechnen vor, welche.  

Wer eine Immobilie zur Kapitalanlage erwerben will, der sollte vorab den maximalen Kaufpreis festlegen. Dieser richtet sich unter anderem nach den Mieteinkünften. Dabei gilt: Je höher die Einnahmen, desto mehr darf das Anlageobjekt kosten.

So ermitteln Sie den Kaufpreis: Multiplizieren Sie die anvisierte Miete mit der gewünschten Zielrendite. Die Zielrendite bestimmt sich aus dem Zinssatz für risikolose Anlagen sowie einem Renditeaufschlag, der von der Lage des Objekts, dessen Zustand sowie der vorgesehenen Nutzung abhängt. Der Zinssatz für risikolose Anlagen liegt aktuell bei null Prozent, der Renditeaufschlag für Wohnimmobilien wird im Schnitt mit drei Prozent veranlagt, daraus ergibt sich eine Zielrendite von drei Prozent.

In untenstehender Tabelle ist ein Investor gewillt, maximal die 33-fache Netto-Jahresmiete für ein Objekt zu zahlen. Um den Kaufpreis für die gewünschte Eigentumswohnung zu ermitteln, teilt er die Jahresmiete von 12.000 Euro durch die angestrebte Mindestrendite von drei Prozent. Im Ergebnis darf das Objekt nicht mehr als 400.000 Euro kosten. 

Wenn die Zinsen steigen, verlieren Rendite-Immobilien an Wert
Illustrative Darstellung, Summen gerundet

Kaufnebenkosten erhöhen Gesamtpreis

Neben dem Objektpreis erhöhen die Kaufnebenkosten den Gesamtaufwand. Für Notar- und Grundbucheintrag sind rund zwei Prozent des Objektpreises fällig. Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent beträgt. Wird das Objekt über einen Makler vermittelt, können gut sechs Prozent Provision hinzukommen. In Summe fallen bis zu 15 Prozent des Kaufpreises an. In unserem Beispiel sind wir von einem Durchschnittswert von zehn Prozent ausgegangen, also 40.000 Euro. Damit ergibt sich unterm Strich ein Investitionsbetrag von 440.000 Euro.

Was passiert wenn Zinsen steigen?

Im aktuellen Zinstief akzeptieren Anleger niedrige Zielrenditen bei vergleichsweise hohen Erwerbskosten. Langfristig kann das zum Problem werden, insbesondere wenn die Zinsen steigen. Höhere Zinskosten vermindern die Nachfrage und belasten die Immobilienpreise. Da im Gegenzug die Zielrenditen steigen, kann es beim Wiederverkauf des Objekts zu herben Verlusten kommen.

In der Tabelle gehen wir von steigenden Mietpreisen in der Zukunft aus. Steigt das Zinsniveau für risikolose Anlagen auf 1,0 Prozent (3. Spalte), steigt die Zielrendite auf vier Prozent. Teilt man die veranschlagten Mieteinkünfte von 13.800 Euro durch die Zielrendite von vier Prozent, ergibt sich ein Wert von 25. Das bedeutet: Käufer dürfen nicht mehr als die 25-fache Jahresmiete bieten, um auf die anvisierte Zielrendite von vier Prozent zu kommen. Daraus ergibt sich ein Kaufpreis von 345.000 Euro. Für den aktuellen Eigentümer bedeutet dies nichts Gutes, denn er erleidet einen Verlust von 95.000 Euro.

Steigt der risikolose Zins auf zwei Prozent (5. Spalte), dürfen Käufer sogar nur noch das 20-fache der Jahresmiete bezahlen, also nicht mehr als 276.000 Euro. Der Eigentümer erleidet in diesem Fall einen Verlust von 164.000 Euro.

Vorsichtig Kalkulieren

Möchten Sie jetzt eine Wohnung zur Kapitalanlage kaufen, dann sollten Sie sehr vorsichtig kalkulieren. Bemessen Sie den Kaufpreis so, dass sich die Investition auch dann lohnt, wenn der Wert nicht weiter steigt. Gut sieht es hingegen zurzeit für Verkäufer aus. Sie haben gute Chancen, einen attraktiven Wertzuwachs zu realisieren, denn viele Käufer sind weiterhin bereit, hohe Preise zu zahlen.

Immobilien sind vielerorts so teuer, dass es riskant ist, auf weiter steigende Mieten und Preise zu spekulieren. Lassen Sie sich besser von einem unabhängigen Experten des VZ VermögensZentrums beraten. Vereinbaren Sie ein unverbindliches Gespräch im VZ Ihrer Nähe.

Was das VZ VermögensZentrum für Sie tun kann

Haben Sie eine Mietwohnung oder eine andere Rendite-Immobilie gefunden, die Sie kaufen möchten – wissen aber nicht, ob dieses Investment wirklich für sie lohnt? Dann kommen Sie zum VZ VermögensZentrum: Die Anlageexperten führen für Sie Renditeberechnungen durch, die alle Faktoren Ihres Wunschobjektes sowie ihre persönliche und finanzielle Situation berücksichtigen. Wir unterstützen Sie bei der Kaufentscheidung und beim Aufsetzen der optimalen Finanzierung.

Oder spielen Sie erst mit dem Gedanken, ihr Geld in eine Rendite-Immobilie zu investieren? Oder fragen Sie sich, ob es lohnendere Anlagen gibt, die besser zu Ihnen passen? Die VZ-Experten geben Ihnen Tipps, welche Anlagen für Sie die beste Wahl sind.

Neu: Der kostenfreie Immobilien-Check beim VZ VermögensZentrum

Machen Sie den Immobilien-Check, bevor Sie eine Rendite-Immobilie kaufen. Der kostenfreie Check des VZ zeigt Ihnen, wie rentabel das Objekt nach Abzug aller Kosten und Steuern ist. Sie erhalten eine unabhängige Einschätzung zur Rendite und zum Wertsteigerungspotenzial, welche Auswirkungen der Kauf auf Ihre steuerliche Situation hat und ob es attraktivere Alternativen zum Immobilienkauf gibt.

Fordern Sie Ihren persönlichen Immobilien-Check hier an.

Oder schreiben Sie an kontakt@vzde.com.