Immobilien

Immobilien zur Vermietung: Diese Risiken sollten Sie berücksichtigen

Mietausfall, Wertverlust, steigende Kosten: Vermieter müssen mit unterschiedlichen Risiken rechnen. Sicher geglaubte Einnahmen können ausbleiben, das Objekt an Wert verlieren oder die Mietrendite sinken.

Albert Bitter

Anlageexperte

Zwei von fünf Wohnungen in Deutschland gehören privaten Vermietern. Einer von mehreren Millionen ist Harald K. aus Berlin. Der 40-jährige Anleger investiert in Immobilien, um im Alter von den Mieteinkünften zu leben. Das ist eine sichere Sache, so seine Überzeugung, denn gewohnt werde immer und "Betongold" sei wertstabil. An Risiken denkt er nicht. Doch die Corona-Krise belehrte ihn eines Besseren, denn zwei seiner Mieter konnten plötzlich nicht mehr zahlen. Mietimmobilien sind also doch nicht so risikolos, wie er dachte (siehe Tabelle).

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1. Risiko Mietausfall

Immer wieder kommt es vor, dass Mieter nicht pünktlich zahlen oder nicht in voller Höhe. Manchmal sind auch Mietnomaden am Werk. In Regionen mit geringer Nachfrage kann Leerstand zu Mietausfällen führen. Folge: Gerät die Kredittilgung ins Stocken, kann das Objekt gefährdet sein.

2. Neue Regulierungen

Die Politik legt Harald K. immer neue Steine in den Weg, wie die Mietpreisbremse oder der kurzzeitig geltende Mietendeckel in Berlin. Auch die Reform der Grundsteuer oder neue Klimagesetze bergen Risiken.

3. Kostenbelastung

Harald K. muss für neue Objekte immer tiefer in die Tasche greifen. Zudem zehren laufende Kosten für Betrieb und Unterhalt sowie Rücklagen, Steuern und Versicherungen am Budget. Kommen noch unvorhergesehene Reparaturen oder Modernisierungen dazu, kann aus dem vermeintlichen Renditeobjekt ein Minusgeschäft werden.

4. Risiko Wertverlust

Die Kaufpreise sind seit langem sehr hoch. Eine rückläufige Nachfrage könnten die Immobilienpreise belasten. Sinken die Preise, machen Käufer, die teuer gekauft haben, hohe Verluste.

5. Kaum Risikostreuung

Nur mit einem Millionenvermögen kann man zusätzlich zu teuren Immobilien eine ausreichende Risikostreuung erzielen. Harald K. hat wegen seiner einseitigen Fokussierung auf Mietwohnungen ein Klumpenrisiko.

Fazit: Eigentumswohnungen können eine gute Anlageform sein, aber nur, wenn alles klappt. Harald K. zieht aus dem Mietausfall Konsequenzen: Um Risiken zu senken, verkauft er zwei seiner Wohnungen und steckt den Erlös in Wertpapiere wie Aktien und ETFs. Das mindert die Korrelation zu Immobilienrisiken.

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