Immobilien

Immobilien kaufen und vermieten: Viele Käufer legen drauf

Ein Mietobjekt ist nur dann eine lohnende Investition, wenn der Kaufpreis in einem vernünftigen Verhältnis zum Mietertrag steht. Potenzielle Käufer sollten zudem damit rechnen, dass die Immobilienpreise auch fallen können.

Fabian Frey

Immobilienexperte

Viele Privatanleger möchten eine Immobilie kaufen, um sie zu vermieten. In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise in manchen Regionen Deutschlands sehr stark gestiegen. Diese Wertsteigerung und die niedrigen Darlehenszinsen machen solche Investitionen attraktiv. In besonders guten Lagen sind die Preise heute jedoch so hoch, dass die neuen Besitzer kaum noch eine Rendite erwirtschaften können.

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Wie hoch muss die Mietrendite sein?

Rechnen Sie vor dem Kauf aus, ob sich die Investition für Sie auszahlt. Eine adäquate Mietrendite ist das A und O. Als Faustregel gilt eine Mietrendite von mindestens 2,5 Prozent – zusätzlich zu einem risikolosen Zinssatz, zum Beispiel für 10-jährige Bundesanleihen. Der Risikoaufschlag ist nötig, um die Instandhaltung und Risiken wie Leerstand oder Mieterschäden abzudecken.

Wie viel darf ein Objekt kosten?

Wie viel soll man für ein Objekt höchstens bieten? Den maximalen Kaufpreis ermitteln Sie, indem Sie die Jahresmiete durch die Mietrendite teilen. Bei einer Monatsmiete von 1.500 Euro und einer angestrebten Rendite von 3,5 Prozent sollte der Kaufpreis 515.000 Euro nicht übersteigen.

Wenn die Zinsen steigen, sinken die Immobilienpreise: Bei einem Mietrenditeziel von 4 Prozent dürfte der Kaufpreis dann höchstens 450.000 Euro betragen. Die Hoffnung, dass höhere Mieteinnahmen den Preisanstieg ausgleichen, hat sich bisher nicht erfüllt, denn die Mieten sind in den letzten Jahren weniger stark gestiegen als die Immobilienpreise. Wenn sich die Mieten den hohen Immobilienpreisen nicht angleichen, geraten die Preise über kurz oder lang unter Druck.

Vier Szenarien mit fallenden Preisen

Verschiedene Entwicklungen können einen spürbaren Rückgang der Immobilienpreise auslösen:

  • Die EZB erhöht ihre Zinsen.
  • Die Immobilienpreise steigen so viel stärker als die Mieten, dass immer mehr potenzielle Käufer lieber Mieter bleiben.
  • Das Angebot an Immobilien vergrößert sich, weil die Bautätigkeit zunimmt.
  • Die Nachfrage nach Wohnungen geht zurück, zum Beispiel auch weil die Migration in oder nach Deutschland abnimmt.

Jede dieser vier Szenarien ist durchaus realistisch. Berücksichtigen Sie diese Möglichkeiten, bevor Sie sich entscheiden, eine Immobilie zu kaufen, damit Sie statt der erwarteten Wertsteigerung nicht einen Verlust hinnehmen müssen.

Weitere Informationen

Immobilien sind vielerorts so teuer, dass es riskant ist, auf weitere Wertsteigerungen und höhere Mieten zu spekulieren. Die Experten des VZ VermögensZentrums zeigen Ihnen gern, welche Alternativen für Sie in Frage kommen. Anlagen in Wertpapiere bieten interessante Möglichkeiten, um Ihr Vermögen breiter zu diversifizieren. Sprechen Sie mit den Experten des VZ: Vereinbaren Sie jetzt ein unverbindliches Gespräch im VZ in Ihrer Nähe