Klumpenrisiko

Focus Money, 25.05.2011

Immobilie = Inflationsschutz. Die Gleichung geht oft auf. Also suchen und rasch zuschlagen?

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Tom Fries, der Geschäftsführer der VZ VermögensZentrum GmbH aus München warnt vor überstürzten Käufen zu überteuerten Einkaufspreisen. Die Fülle der Annahmen verdeutlicht, dass die vermietete Immobilie die komplexeste Kapitalanlage für Privatanleger ist", sagt Friess. Die Bruttomiete auf den Kaufpreis erreicht 3,4 Prozent, die Nettorendite nach Abzug aller Kosten 1,2 Prozent.

Vermieter erzielen in München hohe Mieten, aber wegen der überteuerten Einkaufspreise geringe Mietrenditen", erläutert Friess. Der Cashflow ist bis um Verkauf stets negativ (s. Tabelle unten). Ändert man Annahmen, variiert das Ergebnis stark: Ist für die Instandhaltung nur die Hälfte vorgesehen, springt die Nettomietrendite von 1,9 auf 3,4 Prozent.

Das Risiko über Jahrzehnte ist, gemessen am möglichen Ertrag, viel zu hoch", sagt VZ-Geschäftsführer Friess. Die Rendite müsste 2,5 bis 3,5 Prozentpunkte höher liegen als beim als risikolos angenommenen Zins (Bundesanleihen), etwa bei sechs Prozent. Die ergeben sich nur, wenn der Vermieter die Miete um vier Prozent pro Jahr anheben kann.

Friess' Fazit für diese Konstellation: Viele Vermieter gehen mit ihren Immobilien Klumpenrisiken ein und sind sich nicht bewusst, dass sie damit zu Spekulanten werden."

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